Căn hộ cao cấp Hà Nội thừa thắng xông lên

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đã trải qua một năm 2015 với những diễn biến tốt cả về tình hình thị trường lẫn niềm tin của người mua nhà. Nhìn lại năm 2015, có thể thấy số căn hộ chào bán đã tăng đến 70% so với năm 2014, đồng thời lượng giao dịch đã đạt trên 21.000 căn hộ, theo báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE.

Sau một năm tích cực, thị trường căn hộ trong quý I năm nay đang dần đi vào ổn định. Mặc dù lượng căn hộ mới tung ra thị trường lẫn lượng giao dịch thấp hơn so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên thị trường vẫn diễn ra hết sức sôi động với 4.000 giao dịch trong quý. Điều đáng nói là, thị trường Hà Nội đang hiện hữu một xu hướng chuyển dịch từ căn hộ bình dân sang cao cấp.

Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội năm 2015, CBRE cho rằng phân khúc căn hộ cao cấp đã trở lại với tỷ trọng đang tăng mạnh trong cả lượng mở bán và giao dịch. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng 28% trong tổng số căn chào bán mới, cao hơn so với mức 21% trong năm đỉnh điểm 2011 về mở bán. Về tỷ lệ giao dịch, các phân khúc cao cấp và hạng sang đều có sự cải thiện sau mỗi quý và đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm cuối năm 2015, trong khi ở các năm trước, tỷ lệ này thường thấp hơn 20%. Sang đến quý I/2016, tỷ trọng giao dịch phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường với 48% thị phần.

Song song với sự gia tăng tỷ trọng của phân khúc cao cấp, tỷ trọng phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân đang giảm dần qua từng năm, từ mức hơn 90% trong năm 2012, xuống còn trên dưới 60% vào cuối năm 2015.

Nghiên cứu của CBRE cho thấy, lượng giao dịch phân khúc giá rẻ giảm trong quý I/2016 được cho là chịu ảnh hưởng từ thay đổi chính sách gói vay 30 nghìn tỷ đồng. Một chuyển biến khác từ chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có liên quan đến việc cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn, và tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay bất động sản. Điều này giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường cũng như hệ thống ngân hàng, đồng thời chứng minh thị trường bất động sản đã hồi phục và cơ quan chức năng muốn dỡ bỏ một số hỗ trợ cho ngành trong giai đoạn khó khăn trước đây. Tuy nhiên mặt khác, những thay đổi này có thể sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, và người mua, CBRE nhận định.

Dẫu vậy, phân khúc trung cấp hiện vẫn chiếm ưu thế trên thị trường căn hộ Hà Nội. Trong quý I vừa qua, lượng căn hộ thuộc phân khúc trung cấp mở bán tại thị trường này chiếm tới gần một nửa, trong khi lượng giao dịch vẫn chiếm hơn một phần ba thị trường. Điều khiến phân khúc này luôn gây được sự chú ý từ thị trường là do căn hộ trung cấp, bình dân có mức giá hợp lý và nhắm đến đa số người mua nhà có ngân sách vừa phải.

Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1/7/2015, thị trường đã ghi nhận sự quan tâm nhất định từ người nước ngoài đối với một số dự án cao cấp có tên tuổi ở cả Hà Nội và TPHCM. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn tái khởi động các dự án trước đây và triển khai ra thị trường. Xem ra, phân khúc căn hộ nào sẽ chiếm lĩnh thị trường vẫn là điều khó đoán định. Cao cấp hay bình dân, liệu đâu mới là bức tranh của thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Nhật Duy