Cải tạo chung cư cũ: Lợi ích phải hài hòa

Bên cạnh việc tiếp tục theo đuổi các dự án cao ốc thương mại và căn hộ, một trong những hướng đi mới của Công ty Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội (Khahomex) là cải tạo các chung cư cũ, dù phân khúc này không thể so bì về mức sinh lợi với các loại hình kinh doanh bất động sản khác.

Khahomex, chẳng hạn, hiện đang hoàn thiện các thủ tục để làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư Trúc Giang (quận 4, TP.HCM). Điều thuận lợi cho Khánh Hội là đến nay việc cải tạo này đã nhận được sự đồng ý của 100% hộ dân nơi đây. Để đảm bảo lợi nhuận ở mức chấp nhận được, chung cư mới dự kiến sẽ được xây lên tới 20 tầng, trong đó có hơn 6 tầng phục vụ tái định cư. Dự án có khuôn viên tổng cộng 2.129 m² và 216 căn hộ.

Tuy vậy, số lượng doanh nghiệp tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ như Khahomex trên địa bàn Tp.HCM hiện rất ít. Trong khi đó, số lượng chung cư cần cải tạo thì quá nhiều. Chỉ cần dạo quanh một vòng TP.HCM, có thể thấy số chung cư thuộc dạng xưa cũ rất phổ biến, xuất hiện ngay tại các quận trung tâm thành phố như chung cư Cô Giang (quận 1), chung cư Nguyễn Kim (quận 10)...

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện Thành phố có khoảng 200 chung cu cũ và phần lớn là chung cu thấp tầng, đang xuống cấp nghiêm trọng. Quy mô dân cư đang sống trong các tòa nhà này lên đến hàng chục ngàn người. Tình trạng nhếch nhác của các chung cư cũ đang ảnh hưởng xấu đến hình ảnh của một thành phố đang nằm trong tốp những đô thị phát triển năng động nhất châu Á hiện nay.

Bà Nguyễn Ngọc Hạnh, Tổng Giám đốc Khahomex, cho biết dù trong thời gian qua, chính quyền thành phố đã kêu gọi các chủ đầu tư tham gia nhưng diễn biến thực tế còn chậm và chưa cụ thể. Lý do, theo bà, là các công cụ hỗ trợ của Nhà nước vẫn chưa đủ hấp dẫn để lôi kéo doanh nghiệp.

Đó cũng là đánh giá chung của các doanh nghiệp  khác. “Nếu nhận được các chính sách ưu đãi phù hợp, tôi tin các chung cư cũ này, đặc biệt nếu có vị trí tốt ở các quận trung tâm, sẽ hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản tham gia vì nhu cầu còn rất lớn”, ông Trần Bảo Huy, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Nam Việt, chia sẻ.

Để khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản, mới đây Bộ Xây dựng đã công bố dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó dự kiến sẽ thực hiện nhiều chính sách ưu đãi dành cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này.

Điển hình là chủ trương cho phép các chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, có thể gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép. Bước đi này sẽ giúp các chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhiệm vụ tái định cư, vừa có thể dành một phần tài sản của dự án để kinh doanh.

Về phía người dân, Nhà nước cũng dành nhiều chính sách hỗ trợ rõ ràng hơn. Chẳng hạn, người dân có thể được cải tạo tái định cư bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ cũ họ đang ở, hỗ trợ tiền nhà tạm cư hoặc tiền thuê nhà tạm cư trong khi dự án xây dựng, hỗ trợ về mặt thu nhập kinh doanh đối với những căn hộ đang có mặt bằng kinh doanh tại chung cư cũ.

Nhưng những rào cản lớn vẫn đang tồn tại, khiến cho doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà. Theo bà Hạnh, vấn đề đau đầu là thủ tục còn khá nhiêu khê, từ lúc bắt đầu tham gia đến lúc chính thức xây dựng, dẫn đến phát sinh nhiều phí tổn cho chủ đầu tư. Đặc biệt, công tác giải tỏa bồi thường tái định cư còn phức tạp, tốn thời gian, nhất là tìm kiếm sự đồng thuận của người dân nơi đó.

“Nếu dân đồng thuận thì mọi việc rất dễ dàng, còn không thì dự án rất khó thực thi nhanh chóng. So với các dự án bất động sản mới khác, đây là điểm trừ”, bà Hạnh, Khahomex, nói.

Ngoài ra, việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo nghị định mới hiện nay dựa trên thỏa thuận các bên nên càng bất lợi cho phía doanh nghiệp để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Trong dự án cải tạo chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), chẳng hạn, mặc dù Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã chấp thuận cho một doanh nghiệp làm chủ đầu tư để triển khai đầu tư xây mới nhưng hiện vẫn còn khoảng 15 hộ dân chưa chịu di dời vì chưa chấp nhận phương án bồi thường.

Do đó, có lẽ doanh nghiệp cần sự góp sức từ phía Nhà nước trong vấn đề này. Theo Khahomex, Nhà nước cần xem xét mức độ hiệu quả của dự án được đo lường trên các chỉ số quy hoạch; nếu không đạt, Nhà nước cần phải hỗ trợ doanh nghiệp cụ thể bằng các chính sách như miễn phí hoàn toàn tiền sử dụng đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án, hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng.

“Điểm mấu chốt mang lại thành công cho việc cải tạo chung cư cũ là phải có sự đồng thuận 3 bên: doanh nghiệp, nhân dân và Nhà nước. Ngoài việc Nhà nước cần có các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp tích cực hơn. Đối với doanh nghiệp, có lẽ họ nên chấp nhận một mức lãi có thể, không đặt quá cao. Đối với người dân, phải có sự chia sẻ đồng thuận để tiến độ dự án được đẩy nhanh, không gây thiệt hại cho doanh nghiệp”, bà Hạnh kết luận.

Bên cạnh đó, những băn khoăn về việc phá vỡ quy hoạch khi khởi công các chung cư mới cũng được các chuyên gia cân nhắc. Theo kiến trúc sư Nguyễn Thị Hiền, khi tăng số tầng lên, rất có thể mật độ dân số ở đó sẽ tăng, làm ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật Quy hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân.

Do đó, Bộ xây dựng nên có những quy định để đảm bảo rằng, sau khi nâng tầng, diện tích đất công cho hạ tầng cơ sở xã hội, trong đó có vườn hoa sân chơi, bao gồm cả vườn hoa sân chơi khu dân cư phải được đảm bảo.

Sơn Thanh