Bùng nổ cơn sốt Condotel

Nguồn cung các căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn), tiếp tục bùng nổ trong 9 tháng, nhất là tại các địa phương mới nổi như Bình Định, Thanh Hóa. Tuy vậy, với tỉ lệ hấp thụ còn tương đối khiêm tốn, có thể thấy người mua ngày càng dè dặt hơn với sản phẩm này, buộc chủ đầu tư phải tung ra các chiêu kinh doanh mới hấp dẫn hơn.

Người mua thận trọng

Theo ghi nhận của Công ty Bất động sản DKRA, trong quý III, thị trường từ Đà Nẵng trở vào đã đón nhận khoảng 8 dự án condotel với tổng lượng cung lên đến 4.096, tăng hơn 2 lần so với năm trước. Trong đó, đáng chú ý, 2 địa phương Khánh Hòa và Bình Định đã vượt qua cả Đà Nẵng và Phú Quốc để dẫn dầu phân khúc condotel. Dù vậy, tỉ lệ hấp thụ condotel trong quý vừa qua chỉ đạt 28%, mức khá thấp nếu so với tỉ lệ khoảng 70% của phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, ước tính trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được mở bán, tạo nên áp lực dư cung tại một số địa phương, nhất là những nơi hẻo lánh, kém cạnh tranh về cơ sở hạ tầng giao thông.

Một số thị trường, đặc biệt là Đà Nẵng trong 2 năm qua chứng kiến cuộc đua của hàng chục chủ đầu tư nhằm tận dụng cơ hội từ Hội nghị APEC dự kiến diễn ra vào tháng 11 tới. Dù vậy, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, nếu lượng du khách đến Đà Nẵng không mạnh mẽ sau khi APEC đi qua thì nhà đầu tư có thể gặp khó. “Hiện Đà Nẵng có hơn 14.200 phòng villa nghỉ dưỡng, condotel đã hoàn thiện. Đến cuối năm 2017, dự kiến sẽ tăng lên thành 32.000 phòng. Liệu du khách có đáp ứng nguồn cung này hay không là điều đáng suy nghĩ”, bà Dương Thùy Dung nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của DKRA, trong quý IV, dự kiến sẽ có một lượng lớn dự án được đưa ra trên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhưng đa phần là dự án có quy mô vừa phải nên nguồn cung sẽ được giữ ở mức ổn định. Nhìn chung, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa, trong đó các chủ đầu tư lớn sẽ chiếm ưu thế hơn so với chủ đầu tư kém tên tuổi, mạng lưới kết nối các tour du lịch chưa sâu hay năng lực tài chính còn nhiều hoài nghi.

Chủ đầu tư lôi kéo

Để kích thích người mua trong quý IV, một số chủ đầu tư đã tung ra khá nhiều chính sách hấp dẫn về tài chính, với mức lợi nhuận được cam kết hằng nằm rơi vào khoảng 8-10%. Thậm chí, có doanh nghiệp “chơi chiêu” khi tung ra chính sách lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn: lên đến 33% cho năm đầu tiên (một phần nhờ ngân hàng ưu đãi lãi suất 0%). Dù vậy, với lượng cung hiện khá lớn, người mua nhà đang có nhiều lựa chọn để cân nhắc, thay vì chỉ chú ý đến mục tiêu lợi nhuận trước mắt.

Hiện giá bán một căn condotel tại các địa phương đang dao động khoảng 1,5-2 tỉ đồng cho một căn có diện tích khoảng 35m², thấp gần một nửa giá so với đảo ngọc Phuket (Thái Lan). Xu thế thị trường du lịch nghỉ dưỡng đang tăng trưởng khả quan ở mức 2 con số được kỳ vọng sẽ thổi một làn gió mới vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là ở các địa phương chuẩn bị khoác lên mình chiếc áo “đặc khu kinh tế đặc biệt”. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong 9 tháng, đã có hơn 9,4 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 28,4% so với cùng kỳ năm 2016. Các thị trường chứng kiến khách du lịch tăng trưởng tốt nhất là Hàn Quốc, Trung Quốc và Nga. Tổng doanh thu mà toàn ngành du lịch thu được ước tính lên đến 376.000 tỉ đồng, tăng 26,5% so với cùng kỳ năm trước.

Nhưng điểm hạn chế lớn cho thị trường condotel hiện nay là thiết kế ý tưởng (concept) của các dự án nhìn chung khá tương tự nhau. Các chủ đầu tư vẫn chưa xây dựng vào các điểm nhấn rõ nét, giúp cho sản phẩm được định vị khác biệt so với đối thủ. Ngoài ra, cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư là một chuyện, còn thực tế người mua nhà có nhận được lợi nhuận được chia sẻ từ kinh doanh phòng hay không là một câu chuyện khác. Điển hình như ở Khánh Hòa, bắt đầu xuất hiện một số dự án chậm thanh toán lợi nhuận, gây mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Tiến độ dự án, chất lượng công trình khi hoàn thành cũng là những vấn đề đáng quan tâm.

Bên cạnh đó, hành vi người mua đã thay đổi đáng kể. Thay vì thói quen nóng vội như cơn sốt năm 2007, hiện nhà đầu tư đã hình thành phong cách đầu tư mới. “Thay vì tâm lý đón đầu quy hoạch hạ tầng, hiện giờ người mua bất động sản thận trọng hơn và hình thành nên xu hướng đầu tư theo quy hoạch thực tế, tức họ muốn nhìn thấy, nghe thấy, kiểm định và xác minh thông tin rồi mới đưa ra quyết định”, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA, nhận định.

Xu thế cẩn trọng hơn của người mua nhà tuy có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường trong ngắn hạn nhưng về dài hạn, sẽ giúp cho thị trường phát triển minh bạch hơn, bền vững hơn, để có thể tránh được các cú sốc lớn như từng xảy ra trong quá khứ.

Nguyễn Sơn