Bùng nổ bất động sản tại Campuchia

Sau khi mở trung tâm thương mại rộng 35.000 m2 đầu tiên tại TPHCM vào đầu năm 2014, chỉ vài tháng sau, nhà bán lẻ nổi tiếng của Nhật là Aeon cũng chính thức khai trương trung tâm thương mại Aeon Mall rộng hơn 68.000 m2 tại thủ đô Phnom Penh của Campuchia. Sự xuất hiện của Aeon có thể xem là một cột mốc quan trọng, đánh dấu sự trưởng thành của thị trường bán lẻ Campuchia, đồng thời tác động lớn đến toàn thị trường bất động sản ở quốc gia được mệnh danh là “Vương quốc của các kỳ quan” này.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn trên con đường quay lại thời hưng thịnh, sự nổi lên của Campuchia có thể mang đến một thế lực cạnh tranh mới trong dòng vốn đầu tư, tương tự như Mynamar trước đó, dù Việt Nam vẫn đang ở vị thế của người đi trước.

Bất động sản nổi sóng

Các nhà bán lẻ đang là những doanh nghiệp hoạt động sôi nổi nhất ở Campuchia. Sau Aeon, một nhà bán lẻ danh tiếng khác là Parkson cũng đang gấp rút xây dựng trung tâm thương mại đầu tiên vào năm 2016 tại Campuchia với diện tích hơn 57.000 m2. Dự án thứ 2 của họ là Lion City sẽ cung cấp thêm 61.000 m2 diện tích bán lẻ cho quốc gia này trong năm 2017.

Siêu thị đầu tiên của Aeon tại Campuchia rộng hơn 68.000 m2, so với quy mô 35.000 m2 của Aeon Mall Tân Phú tại TP.HCM - Ảnh: flickr.com

Một doanh nghiệp khác là Oxley (Singapore) thì đang xây dựng khu căn hộ kết hợp với 24.000 m2 mặt bằng bán lẻ, sẽ hoàn thành vào quý IV/2017. Còn nhà đầu tư Hongkong Land đang gấp rút triển khai dự án Exchange Square với 13.000 m2 diện tích bán lẻ. Dường như các nhà đầu tư bất động sản quốc tế đang mong đợi cơ hội lớn tại quốc gia sở hữu ngôi đền nổi tiếng Angkor Wat.

Theo hãng tư vấn CBRE, trong 3 năm tới, nguồn cung diện tích bán lẻ của Campuchia sẽ tăng hơn gấp đôi, từ 214.520 m2 cuối quý II/2015 lên 455.348 m2 vào năm 2017. Tỉ lệ lấp đầy hiện tại của các trung tâm thương mại tại Phnom Penh (một phần do thiếu vắng nguồn cung chất lượng) khá cao khi đạt khoảng 78% vào cuối quý II/2015, tăng 3 điểm phần trăm so với cuối năm 2014. Thậm chí, Aeon còn cho biết tỉ lệ cam kết thuê mặt bằng sàn thương mại của họ tại Campuchia đã là 100% chỉ sau 1 năm hoạt động.

Nguồn cung bất động sản tại Campuchia

Trong năm nay, nền kinh tế quốc gia Campuchia có thể sẽ tăng trưởng hơn 7% và đây là mức cao nhất khu vực Đông Nam Á. Tốc độ tăng trưởng cao này được giới chuyên gia dự đoán sẽ tiếp tục cho đến năm 2018. GDP bình quân đầu người của Campuchia vẫn còn tương đối thấp, đạt khoảng 1.090 USD trong năm 2014. Nhưng nếu giữ tốc độ tăng trưởng khả quan, chỉ cần đến giai đoạn 2023-2024, quy mô GDP của Campuchia sẽ tăng gấp đôi so với hiện nay.

Sự khởi sắc của nền kinh tế Campuchia khiến các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm, nhất là thị trường bất động sản trên cả 3 phân khúc thương mại, nhà ở và khu công nghiệp. Làn sóng xây dựng, nhất là tại thủ đô Phnom Penh, đang bùng nổ khiến mọi thứ ở đây thay đổi ấn tượng, đến mức mà tạp chí bất động sản Property Report liên tưởng giống một bộ phim bom tấn Hollywood đang trình chiếu.

Trước mắt, giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Phnom Penh còn khá thấp, có nơi chỉ khoảng 20-30 USD/m2, so với mức 100 USD/m2 tại TP.HCM hay Hà Nội. Điều này đặt áp lực doanh thu lên các nhà phát triển bất động sản trong ngắn hạn. Nhưng tương lai có thể sẽ khác, khi các thương hiệu quốc tế đang đổ xô đến đây, nối gót theo Costa Coffee, Swensen’s hay Tous Les Jours nhờ nhu cầu tiêu dùng sản phẩm cao cấp đang tăng nhanh ở Campuchia.

Tăng trưởng kinh tế của Campuchia 5 năm qua

Phân khúc văn phòng cho thuê cũng chứng kiến những dự án lớn triển khai, khi các nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đang tăng trưởng khả quan. Theo tính toán của hãng tư vấn Knight Frank, diện tích văn phòng cho thuê tại thủ đô Phnom Penh sẽ tăng mạnh 64% vào năm 2018, nhờ các dự án lớn như tòa nhà văn phòng cao 20 tầng thuộc dự án Exchange Square hay dự án 11 tầng Emerald Tower được đưa vào khai khác.

Mới đây, nhà sản xuất xi măng lớn nhất của Thái Lan là Siam thông báo sẽ đầu tư thêm ít nhất từ 200-300 triệu USD vào Campuchia để đáp ứng nhu cầu gia tăng rất mạnh tại thị trường này.

Campuchia sở hữu vị trí địa lý đắc địa khi nằm giữa Thái Lan, Việt Nam và tiếp giáp với vịnh Thái Lan nên khá ưu thế về chi phí logistics cho các doanh nghiệp. Campuchia còn nằm trên tuyến đường sắt kết nối với Đông Nam Á do Trung Quốc khởi xướng. Ðồng thời một khi kênh đào Kra của Thái Lan hoàn thành, khu vực phía Nam của Campuchia cũng sẽ là người hưởng lợi. Năm 2014, nước này thu hút được 4 tỉ USD vốn FDI, tương đương với năm trước đó. Trong năm 2015, con số này dự kiến sẽ tiếp tục cải thiện hơn nữa.

Sự khởi sắc của nền kinh tế Campuchia khiến các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm, nhất là thị trường bất động sản - Ảnh: Sahrika.com

Hiện tại, giá nhân công thấp, nguồn tài nguyên thiên nhiên dồi dào và đất đai màu mỡ đang là những yếu tố hấp dẫn các doanh nghiệp nước ngoài đổ xô đến Campuchia. Việc cộng đồng kinh tế chung Đông Nam Á (AEC) được thành lập sắp tới cũng sẽ khiến các nhà đầu tư nước ngoài đổ xô đến xứ sở Angkor Wat như một địa điểm sản xuất lý tưởng, để từ đây xuất khẩu sản phẩm giá rẻ sang các thị trường khác.

Sự sôi động của dòng vốn trực tiếp nước ngoài còn mang đến cơ hội để phát triển các khu công nghiệp Campuchia. Năm 2008, liên doanh giữa nhà đầu tư Nhật và Campuchia đã khánh thành khu kinh tế đặc biệt Phnom Penh rộng 360 ha, khu công nghiệp đầu tiên mà Nhật tham gia để làm chỗ đứng chân cho các doanh nghiệp xứ hoa anh đào. Đến giữa năm 2014, Campuchia đã có đến 30 khu kinh tế, với một số khu kinh tế có vị trí khá tốt như Tai Seng nằm rất gần biên giới với Việt Nam, thuận tiện cho việc di chuyển giữa hai quốc gia và nhờ đó càng thu hút được mối quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài.

Không chỉ sôi động ở phân khúc bán lẻ và khu công nghiệp, cả phân khúc căn hộ của Campuchia cũng nóng không kém. Tháng 8.2015, tập đoàn bất động sản của Nhật là Creed Group (từng đầu tư vào doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là Năm Bảy Bảy) đã lên kế hoạch đầu tư hàng trăm triệu USD vào các dự án nhà ở tại Phnom Penh. Dự án đầu tiên của Creed Group sẽ là khu căn hộ gần sân bay trị giá 134 triệu USD, cung cấp cho thị trường hơn 2.300 căn hộ trong các năm tới.

“Campuchia là mối quan tâm hàng đầu của Creed Group bởi tăng trưởng kinh tế hứa hẹn nhờ vào dân số trẻ, chính sách thân thiện với nhà đầu tư, cũng như nhu cầu vững chắc của thị trường đối với các sản phẩm theo tiêu chuẩn Nhật”, Creed Group đánh giá.

Làn sóng xây dựng, nhất là tại thủ đô Phnom Penh, đang bùng nổ khiến mọi thứ ở đây thay đổi ấn tượng - Ảnh:cambodiadaily.com

Khác với nhiều quốc gia trong khu vực, chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài của Campuchia khá mở. Hiện người nước ngoài đã có thể sở hữu 100% căn hộ tại đây, luật kinh doanh là bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, dòng vốn ra vào quốc gia không bị kiểm soát cùng cơ chế tỉ giá thả nổi có kiểm soát (managed floating) phần nào mang đến tâm lý yên tâm cho giới đầu tư ngoại khi quyết định đầu tư hay sở hữu tài sản tại Campuchia.

Chính vì vậy, có khá nhiều dự án nhà ở đang ồ ạt triển khai tại đây, thậm chí không thiếu những dự án cao cấp. Điển hình là khu phức hợp Diamond Island với hơn 1.000 căn hộ, hàng trăm biệt thự, trường học quốc tế cùng nhiều tiện ích cao cấp khác. Một dự án cao cấp khác có trị giá 500 triệu USD của Teho (Singapore) mang tên The Bay sẽ là tòa nhà cao nhất Campuchia vào năm 2019, trở thành nơi để thương hiệu khách sạng hạng sang Okuru (Nhật) hoạt động.

“Chất lượng của các dự án ngày càng cải thiện, suất sinh lời cho thuê tăng lên đến 9% và giá của căn hộ rơi vào khoảng 2.000-2.500 USD/m2 đang mang lại giá trị tốt cho các nhà đầu tư”, Knight Frank đánh giá.

Phân khúc thấp hơn cũng chứng kiến những khoản rót vốn từ giới đầu tư nước ngoài. Tập đoàn bất động sản HLG của Singapore mới đây thông báo sẽ phát triển một dự án căn hộ chất lượng cao nhưng có giá hợp túi tiền, tương tự như các căn hộ xã hội nổi tiếng của Singapore cho tầng lớp có thu nhập trung bình ở Campuchia.

Cơ hội của Campuchia

Sự bùng nổ làn sóng xây dựng ở Campuchia khiến có một số ý kiến cho rằng đang có bong bóng xuất hiện. Nhưng các nhà đầu tư vẫn lạc quan. “Chúng tôi tin rằng phân khúc căn hộ chỉ mới ở giai giai đoạn đầu của giai đoạn bùng nổ”, Punnareay Heng, Giám đốc Phát triển kinh doanh của Creed Group nhận định. Đó không chỉ là nhờ vào nhu cầu trong nước tăng lên, mà còn đến từ số lượng nhà đầu tư nước ngoài vào Campuchia ngày càng khả quan. Ví dụ, hiện tổng số người Nhật đang cư trú tại Campuchia là hơn 2.300 người, nhiều gấp đôi so với cách đây 5 năm và được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Xu thế người Nhật đến Campuchia ngày càng tăng là điều đáng chú ý. Theo Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật (JICA), từ năm 1994-2009, tổng số vốn đầu tư của Nhật vào Campuchia chỉ dừng lại ở mức 200 triệu USD. Nhưng kể từ năm 2010 đến nay, con số này đã tăng thêm đến 600 triệu USD.

Đó là nhờ các dự án hạ tầng mà Nhật tham gia đầu tư đang bắt đầu phát huy hiệu quả. Ngoài ra, mức thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ 20% ở Campuchia cũng hấp dẫn hơn Việt Nam (22%) hay Myanmar (25%). Bên cạnh Nhật, theo Knight Frank, các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất đến Campuchia hiện nay là Trung Quốc, Malaysia, Singapore và Hàn Quốc.

Toàn cảnh trung tâm thành phố Phnom Penh - Ảnh: hostelrocket.com

Ði sau các quốc gia khác nên Chính phủ Campuchia đã nỗ lực học tập kinh nghiệm thu hút dòng vốn FDI và cải thiện khả năng cạnh tranh của nền kinh tế. Hiện dệt may là ngành nhận được nhiều vốn đầu tư nhất và chiếm đến 80% giá trị xuất khẩu của Campuchia. Nhưng không thỏa mãn với phân khúc gia công cấp thấp như thế, Chính phủ của Thủ tướng Hunsen đã xây dựng chính sách phát triển công nghiệp 2015-2025 để đa dạng hóa các lĩnh vực thu hút vốn, nhất là những ngành nghề kỹ thuật cao mang lại giá trị gia tăng tốt hơn như chế biến thực phẩm, lắp ráp điện tử hay phụ tùng xe hơi.

Lợi thế cạnh tranh về du lịch cũng mang lại cơ hội cho bất động sản Campuchia. “Mặc dù có thách thức ở phía chân trời, nhưng viễn cảnh đầu tư vào thị trường vẫn xán lạn. Campuchia sẽ tiếp tục chứng kiến mức tăng trưởng về khách du lịch, nhất là khách du lịch Trung Quốc. Giá bất động sản hợp lý và các chính sách sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài rõ ràng sẽ là nền tảng cho sự tươi sáng của thành phố Phnom Penh”, Property Report đánh giá.

Rùa sẽ vượt thỏ?

Trong khi bất động sản Campuchia đang vươn mình mạnh mẽ, thị trường nhà đất Việt Nam vẫn “ì ạch” chờ thời. Sau khi bùng nổ giai đoạn 2006-2007, thị trường bất động sản Việt Nam đã mất quá nhiều thời gian để phục hồi. Dù bất động sản Việt Nam vẫn được xem là thu hút nhất trong khu vực nhờ nhu cầu lớn, nhưng các chính sách phát triển thiếu đồng bộ vẫn đang tạo ra không ít trở ngại cho sự phát triển của thị trường.

Đơn cử như chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu căn hộ tại Việt Nam đã được ban hành, nhưng cho đến nay, các thông tin hướng dẫn chi tiết vẫn chưa hiện diện, gây khó khăn cho chủ đầu tư dự án bất động sản trong việc bán sản phẩm.

Thời gian qua, thị trường tuy đã phục hồi nhưng vẫn còn đó khá nhiều những dự án “chết”, có thể gây ảnh hưởng xấu đến thị trường. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, theo thống kê mới đây của Hiệp hội Bất động sản Thành phố, đang có khoảng 502 dự án (tương đương 41% tổng số dự án) dừng hoặc tạm ngưng khởi công. Điều này cũng đồng nghĩa với việc đang có một lượng vốn không nhỏ bị “chết dí” trong hàng trăm công trình dở dang đó.

“Tồn kho bất động sản trên địa bàn TP.HCM hiện được xem là phần chìm của tảng băng khổng lồ. Đáng lo ngại nhất là lượng nhà ở tồn kho của những dự án ngưng triển khai, đắp chiếu, chứ không phải là tồn kho tại các dự án đã và đang triển khai”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nói.

Theo lý giải của ông Châu, cơ chế giải tỏa mặt bằng đang gặp nhiều thách thức. Đó là chưa kể đến một loạt các thủ tục khác trong quá trình đăng ký và triển khai dự án khiến thời gian dự án bị kéo dài, gây tốn kém và lãng phí cho chủ đầu tư.

Một lý do quan trọng khác là các sản phẩm làm ra không phù hợp với nhu cầu thị trường. Theo ông Châu, các dự án tại TP.HCM nhìn chung đều có tính khả thi cao, nhưng do chính sách về điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ vẫn còn cứng nhắc nên không giúp doanh nghiệp giải quyết được đầu ra.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã thông báo sẽ ngưng tiếp nhận hồ sơ xin chuyển đổi nhà ở thương mại lớn thành diện tích nhỏ, vốn là điều gây băn khoăn cho các chủ đầu tư đang bế tắc đầu ra. Việc giải bài toán bất động sản không hề đơn giản, cần nhiều bước đi hài hòa và tổng thể trên các mặt công nghiệp, du dịch, hạ tầng giao thông, hệ thống luật pháp minh bạch thuận tiện, cũng như cơ chế thu hút vốn đầu tư. Về phương diện cải cách thị trường, có lẽ Việt Nam còn phải học Campuchia, nếu không “rùa sẽ dần dần vượt thỏ”.

Nguyễn Sơn