Bức tranh sáng của bất động sản công nghiệp

Số liệu từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), số khu công nghiệp được thành lập đã tăng gần 7 lần trong 22 năm qua, từ 61 năm 2000 lên 410 năm 2022. Tính đến cuối 2022, Việt Nam có gần 300 khu công nghiệp đang hoạt động với tỉ lệ lấp đầy trung bình ổn định ở mức 71,1%, tăng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Các khu công nghiệp đã thu hút khoảng 11.000 dự án FDI với tổng vốn đăng ký khoảng 250 tỉ USD và gần 11.000 dự án DDI (dự án đầu tư trực tiếp trong nước) với tổng vốn đăng ký gần 3 triệu tỉ đồng.

Trong năm 2022, giá cho thuê đất tiếp tục xu hướng tăng nhưng với tốc độ chậm hơn do vốn FDI đăng ký giảm và nhu cầu toàn cầu giảm nên các nhà đầu tư muốn giảm thiểu rủi ro, dự trữ tiền mặt để phòng thủ và trì hoãn kế hoạch mở rộng/di dời nhà máy. Thị trường phía Bắc ghi nhận giá cho thuê đất trung bình là 111 USD/m²/thời hạn thuê còn lại, tăng 0,9% so với năm trước, trong khi phía Nam ghi nhận mức 126 USD/m²/thời hạn thuê còn lại, tăng 8,2% so với năm trước. Tỉ lệ lấp đầy ổn định ở mức 79,1% ở phía Bắc và 85,6 ở phía Nam.

Nội dung: ACBS, Đồ họa: NCĐT.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận ở thị trường nhà xưởng xây sẵn với giá thuê trung bình là 4,84 USD/m²/tháng ở phía Bắc và 4,75 USD/m²/tháng ở phía Nam.

ACBS đánh giá có nhiều động lực tăng trưởng của ngành bao gồm xu hướng Trung Quốc+1, căng thẳng Trung Quốc - Đài Loan, tình hình kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, lực lượng lao động dồi dào với chi phí cạnh tranh, giá thuê cạnh tranh, đầu tư cơ sở hạ tầng và các hiệp định FTA. Mặt khác, sự suy giảm nhu cầu thế giới, thuế tối thiểu toàn cầu, tốc độ tăng trưởng lương sản xuất, giải phóng mặt bằng và cơ sở hạ tầng không tương xứng có thể đặt ra những thách thức đối với sự phát triển của thị trường.

“Chúng tôi đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của ngành này với nhiều cơ hội thuận lợi. Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng chậm lại và tỉ lệ lấp đầy giữ ở mức ổn định. Về dài hạn, nguồn cung mới sẽ mở rộng ra xa khu vực truyền thống vì có giá thuê thấp hơn và có nhiều lô đất có diện tích lớn hơn. Nhu cầu về các khu công nghiệp xanh và thông minh, nhà kho, nhà xưởng nhiều tầng ở các thành phố đông đúc và các cơ sở có thể linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà máy để đáp ứng nhu cầu của người thuê sẽ tăng lên”, ACBS nhận định. 

Ở góc nhìn khác, Trung tâm Phân tích của Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco Research) đánh giá lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có thể chững lại trong quý I/2023 do (1) mức nền cao cùng kỳ; (2) nhu cầu FDI chậm lại. Tuy nhiên, điểm sáng ở các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và ký được các hợp đồng MOU (là một loại thỏa thuận giữa hai bên trở lên) trong năm 2022. Qua đó, các doanh nghiệp này có thể sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong năm 2023.

Theo Agriseco Research, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có 2 cách ghi nhận doanh thu là ghi nhận 1 lần và ghi nhận hàng năm, do đó kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp ghi nhận 1 lần sẽ không ổn định và phụ thuộc vào các hợp đồng ký mới và nhu cầu FDI. Nhu cầu FDI trong quý I dự kiến vẫn tăng tập trung ở khu vực miền Bắc nhờ (1) quá trình Trung Quốc +1 diễn ra nhanh hơn; (2) Nhu cầu đến từ FDI khối Châu Á (Singapore, Trung Quốc, Đài Loan). Các hợp đồng thuê ký MOU trong năm 2023 có thể chưa ghi nhận trong quý I mà sẽ kỳ vọng thể hiện trong các quý tới.

Có thể bạn quan tâm 

Dự báo nhóm ngành có tăng trưởng lợi nhuận cao nhất năm 2023