Bức tranh doanh thu và lợi nhuận ngành bất động sản năm 2018

Họ VIC thống trị về doanh thu và lợi nhuận

Có khoảng 78/95 cổ phiếu bất động sản (BĐS) niêm yết trên 3 sàn công bố báo cáo tài chính năm 2018. Năm 2018 là một năm kinh doanh khá thuận lợi với các doanh nghiệp niêm yết với lợi nhuận trên 3 sàn tăng trưởng khoảng 18%. Bên cạnh nhóm ngành ngân hàng tạo sức hút mạnh thì ngành bất động sản cũng đã gặt hái được nhiều kết quả rất khả quan. Doanh thu của ngành BĐS trong năm đạt hơn 273 nghìn tỉ đồng, tăng 33,6%, nếu không tính nhóm cổ phiếu họ VIC thì doanh thu của ngành tăng khoảng 12% - giảm tương đối so với mức tăng trưởng doanh thu 31,6% năm 2017.

Tăng trưởng doanh thu năm 2018 của các công ty BĐS niêm yết trên sàn bao gồm họ Vingroup (màu xanh) và không bao gồm họ Vingroup (màu vàng) so với năm 2017.

Thống kê về lợi nhuận cổ phiếu ngành BĐS trong năm 2018 tăng trưởng 81%, vượt trội so với con số 31% năm 2017. Điểm khác biệt đến từ hai gương mặt đầu ngành là VIC và VHM khi tạo ra những đột biến lớn về lợi nhuận. Năm 2018, chỉ riêng VHM và VIC đã chiếm ½ lợi nhuận cả ngành bất động sản. Nếu không tính lợi nhuận của VHM và VIC thì phần còn lại của các doanh nghiệp BĐS đạt lợi nhuận trên gần 18 nghìn tỉ đồng, tăng 30,7% so với cùng kỳ. Mức tăng này đã hạ nhiệt so với trung bình 38% liên tục hai năm trước đó. Có thể nhìn thấy tầm ảnh hưởng của cổ phiếu họ Vin lên ngành BĐS khi tốc độ tăng trưởng lợi nhuận các năm 2013, 2014 và cả năm 2018 đều do mức biến động lợi nhuận của nhóm VIC tạo nên.

Tăng trưởng lợi nhuận năm 2018 của các công ty BĐS niêm yết trên sàn bao gồm họ Vingroup (màu xanh) và không bao gồm họ Vingroup (màu vàng) so với năm 2017.

Trong khi mức tăng trưởng doanh thu không tăng trưởng quá lớn nhưng tăng trưởng lợi nhuận lại tăng nhanh hơn cho thấy nguồn cung của thị trường của các công ty bất động sản không dồi dào như mọi năm nhưng lợi nhuận tăng thêm nhờ giá BĐS tăng từ 10% - 20%. Thống kê cho thấy lượng cung trong năm ở hai thị trường bất động sản lớn nhất là Hà Nội tăng 24% và TPHCM tăng 16.2% nhưng thang khoản thì tại thị trường Hà Nội tăng tốt hơn và tăng trưởng 33% so với cùng kỳ trong khi TPHCM tỷ lệ giao dịch thành công chỉ bằng 75% ở căn hộ chung cư. Tỷ lệ giao dịch thành công ở các phân khúc trung và cao cấp ở cả hai thị trường lớn đều ở mức rất cao từ 50% - 70%. Đây là lý do chính mang lại lợi nhuận cao hơn cho các doanh nghiệp BĐS dù lượng bán hàng không tăng trưởng mạnh.

Một số điểm đáng chú ý ở thị trường bất động sản trong năm 2019

Chính sách siết lại tín dụng vào BĐS của chính phủ khi hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% sẽ buộc các công ty BĐS bớt lệ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Điều này dẫn đến các công ty BĐS phải tự chủ tìm nguồn vốn mới thông qua phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu, hoặc thay đổi chính sách bán hàng. Một mặt bớt áp lực cho ngành ngân hàng có thể tạo nên nợ xấu và bong bóng BĐS, một mặt kích hoạt thị trường cổ phiếu và trái phiếu tăng trưởng. Thống kê cho thấy chi phí lãi vay các doanh nghiệp BĐS trong năm 2018 giảm nhẹ so với mức tăng trung bình 10% hàng năm trước đó cho thấy nhiều doanh nghiệp đã hạn chế bớt nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Nguồn cung đất sạch đang bị thu hẹp và một số vụ thanh tra gần đây đã làm nguồn cung giới hạn. Một số công ty BĐS sẽ gặp khó khăn khi chậm triển khai các dự án đã lên kế hoạch trước đó. Nguồn cung vùng lõi trung tâm ngày càng ít dần sẽ dẫn đến sự mở rộng ra các vùng ven. Xu hướng chung của các công ty BĐS cũng đang tìm kiếm các quỹ đất mới ven trung tâm.

Ông Nguyễn Hồng Khanh, Trưởng Bộ phận Phân tích của Công ty Chứng khoán Quốc tế Việt Nam nhận định: Thị trường BĐS sẽ giữ sự tăng trưởng ổn định nhưng không quá nóng. Giá của BĐS có thể không biến động lớn trong năm trong khi phân khúc đất nền có thể tiếp tục tăng từ 10% - 20%. Những doanh nghiệp BĐS có quỹ đất sạch đã hoàn tất thủ tục pháp lý, ít lãi vay sẽ có ưu thế lớn hơn so với phần còn lại".

Ông Khanh cũng lưu ý: "Các doanh nghiệp BĐS cũng sẽ dè chừng những tập đoàn BĐS lớn vì tác động nguồn cung từ những tập đoàn này là rất lớn và có thể thay đổi cục diện cả khu vực xung quanh. Các doanh nghiệp bất động sản có đất gần khu vực đang triển khai của các tập đoàn BĐS có thể hưởng lợi về giá bán ra và cả thanh khoản trong khi doanh nghiệp có dự án khu vực khác phía xa hơn phải tính toán thời gian và giá cả để không vấp phải sự cạnh tranh lớn”.