Bloomberg: Ngành bất động sản Việt Nam đang đối mặt với khủng hoảng thanh khoản

Theo các nhà điều hành và phân tích bất động sản, với hơn 4,6 tỷ đô la trái phiếu phát triển bất động sản được ghi nhận bởi hiệp hội trái phiếu Việt Nam dự kiến sẽ đáo hạn vào năm tới, các doanh nghiệp có thể không thực hiện được lời hứa nếu không có sự hỗ trợ của chính phủ.

Rào cản đáo hạn sắp tới có nguy cơ châm ngòi cho làn sóng vỡ nợ, biến những khó khăn về tài sản thành một thảm họa lớn hơn đối với ngành ngân hàng và nền kinh tế. Mặc dù nợ bất động sản của Việt Nam nhỏ so với nợ của Trung Quốc, nhưng nó chiếm khoảng 11% tổng hoạt động kinh tế. Những lo lắng về tốc độ tăng trưởng chậm lại theo kiểu Trung Quốc đã thúc giục giới lãnh đạo Việt Nam phải hành động trước khi quá muộn.

Cổ phiếu bất động sản của Việt Nam đã giảm mạnh (Ảnh: Bloomberg)

Ông Trần Xuân Ngọc, Giám đốc điều hành của nhà phát triển bất động sản Nam Long Group cho biết: “Lĩnh vực bất động sản đang trải qua một cuộc khủng hoảng lớn. “Chúng tôi không biết khi nào cuộc khủng hoảng có thể qua đi vì nó phụ thuộc vào hành động của chính phủ.”

IMF kỳ vọng nền kinh tế sẽ tăng trưởng 7% trong năm nay, chủ yếu nhờ những cải thiện đáng kể trong lĩnh vực xây dựng và dịch vụ. Nó cũng có sự phân nhánh đối với hệ thống ngân hàng của quốc gia, vốn phụ thuộc nhiều vào bất động sản. Hai lĩnh vực chiếm một nửa tỷ trọng của chỉ số VN-Index.

 Các yếu tố gây căng thẳng tâm lý đã xuất hiện. Fitch Ratings đã dự đoán doanh số bán nhà giảm 5% trong năm tới, cùng với giá cả ngày càng tăng, sẽ làm tăng đòn bẩy tại các tập đoàn bất động sản. Do khan hiếm tiền mặt, các công ty buộc phải vay nợ ngầm với lãi suất cắt cổ và bán tài sản với mức chiết khấu cao lên tới 40%. Theo Ngọc của Nam Long, trước đây phải mất khoảng hai tháng để bán 1.000 căn nhà mới xây ở Việt Nam; ngày nay phải mất 6 đến 8 tháng.

 Khủng hoảng của ngành dự kiến sẽ tăng lên khi trái phiếu đáo hạn, với Công ty Chứng khoán SSI dự đoán rằng năm tới sẽ là năm bận rộn nhất đối với các kỳ hạn của ngành bất động sản trong lịch sử. Với phần lớn khoản nợ của các nhà phát triển được giữ bằng nội tệ, không có nhiều dữ liệu công khai về kỳ hạn. Phần lớn thuộc sở hữu của các ngân hàng địa phương và các nhà đầu tư cá nhân.

Cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu vào đầu năm nay khi các cơ quan chức năng đàn áp việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đáp lại những tuyên bố về hoạt động bất hợp pháp, gây ra một chuỗi các sự kiện giúp ổn định thị trường bất động sản. Đã có những vụ bắt giữ lãnh đạo cấp cao tại các doanh nghiệp, các đợt phát hành mới đột ngột dừng lại và thị trường trái phiếu được đại tu hoàn toàn.

Nghị định 65, một quy định gần đây đã tăng yêu cầu về tính minh bạch và hạn chế loại người mua chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức, đè bẹp cổ phiếu bất động sản và làm chậm việc phát hành trái phiếu mới.

Theo chuyên gia phân tích của Maybank, Tyler Nguyễn Mạnh Dũng; những thay đổi lớn đối với Nghị định 65 là cần thiết để thị trường bất động sản trong nước phục hồi.

 Trước đó, Bộ tài chính Việt Nam đang xem xét sửa đổi nghị định cho phép các doanh nghiệp kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lên đến hai năm nhằm giảm bớt tình trạng thiếu hụt vốn.

 Các quan chức của Việt Nam tiếp tục tập trung vào các mục tiêu tăng trưởng kinh tế của đất nước khi Việt Nam mong muốn trở thành một trung tâm sản xuất quan trọng sau khi thu hút các công ty như Samsung Electronics Co. và các nhà cung cấp của Apple Inc.

 Điều này cho thấy Hà Nội đã sẵn sàng ứng phó với các mối nguy hiểm một cách nhanh chóng và chủ động. Theo Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc, Chính phủ đang thực hiện các bước để giúp các nhà phát triển dễ dàng hơn trong việc huy động vốn trong tình hình hiện nay.

 Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng như vậy là chưa đủ. Theo ông, chính phủ sẽ cần thực hiện nhiều bước hơn để lôi kéo các nhà đầu tư quay trở lại thị trường trái phiếu, chẳng hạn như giảm thời gian xét duyệt hồ sơ hiện tại để phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng từ 6 đến 12 tháng xuống còn 1 tháng hoặc ít hơn.

 “Các biện pháp đưa ra đã tháo gỡ khó khăn từ phía cung, giúp các tổ chức phát hành dễ thở hơn. Tuy nhiên, cần có nhiều giải pháp kích cầu hơn để tăng dòng tiền mới vào thị trường”, ông Lực nói.

 Theo bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Nghiên cứu CTCK VNDirect, việc đẩy nhanh thủ tục cấp phép cho doanh nghiệp bất động sản, hạ lãi suất và đảm bảo chất lượng số liệu mua bán trái phiếu cũng sẽ có tác động tích cực.

 Với những lo ngại về tái cấp vốn đáng kể, dòng tiền là một vấn đề lớn. Các công ty, vốn dựa vào nguồn tài chính ngắn hạn, vẫn đang điều chỉnh các quy định mới xung quanh việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp khi họ chuẩn bị gánh một núi nợ 4,6 tỷ đô la đến hạn vào năm 2019. Theo bà Hiền, việc tái cấp vốn sẽ đóng vai trò như một "bài kiểm tra căng thẳng đối với khả năng trả nợ của các nhà phát triển."

 Với việc cổ phiếu của Tập đoàn Đầu tư No Va Land (NVL) , CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) giảm hơn 80% trong năm nay, các nhà đầu tư vào cổ phiếu của các nhà phát triển đã tháo chạy khỏi thị trường.

 Tổ chức bất động sản đã cảnh báo rằng sự suy giảm của thị trường nhà ở có thể có tác động tiêu cực đến nền kinh tế, vốn được dự đoán sẽ giảm từ 7,4% trong năm nay xuống còn 6,2% vào năm 2023.

Những người cho vay trong ngành cũng có thể bị ảnh hưởng. Theo báo cáo của CTCK Bản Việt ngày 18 tháng 10, trái phiếu bất động sản của Techcombank, TPBank và MB dao động từ 30% đến 70% giá trị doanh nghiệp danh mục đầu tư trái phiếu. 

Khả năng các nhà phát triển kiếm được tiền trên thị trường chứng khoán cũng đang bị tổn hại bởi tình trạng bán tháo cổ phiếu trên diện rộng. Thị trường chứng khoán Việt Nam đã mất 31% giá trị từ đầu năm đến nay, đứng thứ hai trong số các chỉ số tiêu chuẩn toàn cầu mà Bloomberg phân tích.

Ông Nguyễn Đức Hải, Giám đốc Thu nhập cố định tại Công ty Quản lý Quỹ Đầu tư Manulife (Việt Nam) cho biết: “Thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những cơn gió ngược trong ngắn hạn không chỉ từ các động thái chính sách mà còn từ môi trường lãi suất tăng cao.

- Theo Bloomberg

Nguồn Bloomberg