Bình dân "nhường sân" cao cấp

Trong vòng 2-3 năm tới, nguồn cung căn hộ tại thị trường TPHCM có thể lên đến 60.000 căn, trong đó trên 70% là căn hộ trung, cao cấp”. Đây là thông tin được đưa ra trong bản báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý II/2015 của Savills Việt Nam. 

Trong khi đó, nhà vừa túi tiền, dù là phân khúc có nhu cầu cao, nhưng theo báo cáo của Savills, lượng cung lại đang giảm sút đáng kể và xu hướng này có thể tiếp tục mạnh dần trong thời gian sắp tới (nhà giá vừa túi tiền có diện tích trung bình 55 m2, giá bán từ 13-19 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá 15,5 triệu đồng/m2). 

Thực vậy, từ đầu năm đến nay, trong khi phân khúc trung và cao cấp tại TP.HCM lên đến vài chục ngàn căn thì lượng căn hộ bình dân được công bố chỉ chưa đến vài ngàn. Theo báo cáo quý II/2015 của CBRE Việt Nam, trong gần 8.500 căn hộ được tung trong quý này, có 4.500 căn hộ cao cấp, 2.341 căn hộ trung cấp nhưng chỉ có 1.649 căn hộ giá trung bình chào hàng. 

Theo dữ liệu của công ty tư vấn bất động sản này, nguồn cung mới nhà vừa túi tiền chỉ chiếm 20% trên tổng số 8.528 sản phẩm được công bố, thấp hơn căn hộ trung, cao cấp (lần lượt chiếm 27 và 53%).

Đơn cử như trong tháng 7 vừa qua. Trong khi phân khúc trung và cao cấp có khoảng 5 dự án được công bố và mở bán thì ở phân khúc căn hộ bình dân chỉ có dự án TDH Phước Long do Công ty Nhà Thủ Đức làm chủ đầu tư được tung ra. 

Không chỉ ít dự án, số lượng căn hộ của các dự án bình dân cũng khá khiêm tốn, chỉ vài trăm căn so với hàng ngàn căn của các dự án căn hộ cao cấp. Dự án TDH Phước Long, chẳng hạn, chỉ có 168 căn hộ, trong khi dự án cao cấp Gold View (cũng được tung ra trong tháng 7) lên đến gần 2.000 căn.

Sự thay đổi này cũng có thể thấy rõ trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp bất động sản. Công ty Nam Long, chẳng hạn, vẫn trung thành với dòng sản phẩm chiến lược là Ehome, nhưng thời gian gần đây công ty này cũng bắt đầu tung ra một số dự án được định vị cao hơn như Bridgeview hay Flora.

Tương tự, mặc dù khá thành công ở phân khúc nhà bình dân với dòng căn hộ 8X, nhưng ngay từ đầu năm nay, Hung Thinh Corp đã chuyển sang nhà cao cấp khi tung ra 2 dự án Sky Center và Florita. Theo công ty này, từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp đã tung ra thị trường 2.000 sản phẩm và dòng sản phẩm trung bình chỉ còn chiếm khoảng 19% tổng nguồn cung.

“Căn hộ cao cấp đang trở lại với sự bứt phá ngoạn mục nên ban lãnh đạo Hưng Thịnh xác định không bỏ qua phân khúc này. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn tiếp tục theo đuổi dòng sản phẩm trung bình”, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hung Thinh Land, công ty con của Hung Thinh Corp, nói.

Đứng ở góc độ là một chuyên gia và là nhà phân phối căn hộ bình dân, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng sự sụt giảm nguồn cung của phân khúc bình dân không khó lý giải. 

“Làm dự án giá rẻ, biên lợi nhuận không cao nên các chủ đầu tư dự án không mặn mà lắm. Ngoài ra, phần lớn các dự án bình dân đang tồn chưa thể đưa ra thị trường vì vẫn còn vướng ở khâu pháp lý. Cụ thể là do trước đây làm diện tích lớn, muốn chuyển sang bình dân thì phải điều chỉnh diện tích, nên chưa thể làm”, ông Thanh nói.

Theo ông Thanh, việc sụt giảm này sẽ khiến các doanh nghiệp chuyên phân phối phân khúc căn hộ giá rẻ như Hoàng Anh Sài Gòn khó tìm nguồn hàng để bán, nhưng ngược lại do nguồn hàng ít nên tiêu thụ rất nhanh. 

“Chỉ trong vòng 1 tháng Hoàng Anh Sài Gòn đã bán hết 400 căn của Block A dự án Idico Tân Phú. Hiện Công ty chuẩn bị tung ra thêm 350 căn của Block B sớm hơn dự kiến”, ông Thanh cho biết.

Nguồn cung hạn chế sẽ là cơ hội bán hàng tốt cho những doanh nghiệp chuyên phân phối như Hoàng Anh Sài Gòn. Nhưng xét ở góc độ lớn hơn, việc mất cân bằng trong phát triển các dòng sản phẩm là vấn đề lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

“Sự phát triển không cân đối của thị trường căn hộ trong thời gian gần đây là điều rất đáng quan ngại”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định. 

Theo ông Châu, căn hộ bình dân càng ít, trong khi căn hộ cao cấp càng nhiều có thể làm méo mó thị trường. Ông cho rằng, hiện nay nhu cầu căn hộ trung, cao cấp vẫn có, nên các chủ đầu tư vẫn bán được hàng, nhưng một khi lượng cung lớn sản phẩm được tung ra sẽ dẫn đến tình trạng bị “bội thực”, từ đó sẽ kéo thị trường đi xuống.

“Sự điều tiết chỉ có thể phụ thuộc vào các cơ quan chức năng, bằng việc hạn chế cấp phép chẳng hạn, nhưng cũng thật khó để từ chối các doanh nghiệp khi họ đã làm đúng. Hiệp hội cũng đã khuyến cáo các doanh nghiệp cần có sự phát triển cân đối nhưng quyết định nằm ở chính các doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Lưu Đức