Bất ngờ cuộc đua phân khúc nhà ở xã hội

C ách đây khoảng 6 năm, thị trường nhà ở xã hội xuất hiện một cuộc đua khốc liệt giữa những người có nhu cầu mua nhà, bởi khả năng giành được suất mua với mức vay ưu đãi là quá mong manh khi số lượng người dân có nhu cầu nhà ở là quá cao. Hiện tại, phân khúc nhà ở này cũng đang manh nha một cuộc đua mới khi hàng loạt ông lớn bất động sản tuyên bố phát triển các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở còn rất lớn.

Đổ xô xây nhà ở xã hội
500.000 căn hộ là quy mô nhà ở xã hội mà Vinhomes dự kiến triển khai trong vòng 5 năm tới. Dòng sản phẩm này có tên gọi Happy Home với giá bán chỉ từ 350 triệu đồng đến dưới 1 tỉ đồng. Dự án đầu tiên của Vinhomes dự kiến triển khai tại vùng ven của các tỉnh, thành phố lớn với đông đảo lượng lao động có thu nhập thấp như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng.

Phân khúc nhà giá rẻ cũng là đích nhắm của Hưng Thịnh. Tập đoàn này phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền có giá dưới 20-25 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Apec Group cũng tuyên bố phát triển 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao. Nam Long phát triển một lô nhà ở xã hội tại Bình Chánh. Ở Bình Dương, Becamex tiếp tục động thổ dự án 20.000 căn nhà ở xã hội tại nhiều địa phương với mức đầu tư khoảng 9.500 tỉ đồng.

Bên cạnh việc đề xuất xây 2.000 căn hộ nhà ở xã hội tại 393 Lĩnh Nam và dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại huyện Đông Anh, Hòa Bình còn đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh, thành trong năm 2022.

Đây là lần đầu tiên sau nhiều năm, phân khúc bị quên lãng bỗng dưng sôi động trở lại. Điều này mang tới thông điệp gì cho thị trường?

Ngày càng nhiều doanh nghiệp quan tâm đến phân khúc nhà giá rẻ là tín hiệu tích cực. Tình trạng thiếu cung trong lúc tổng cầu quá lớn đã đẩy giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Điều này thể hiện qua chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở, cao hơn hẳn so với mức 6-7 lần ở các nước công nghiệp phát triển.

Cởi trói chính sách
Động lực chính khiến nhiều chủ đầu tư quay trở lại với phân khúc nhà ở này đến từ Nghị định 49/2021 của Chính phủ, trong đó bổ sung một số chính sách ưu đãi chưa từng có cho doanh nghiệp tham gia. Đặc biệt, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê.

Đây được xem là cơ hội hấp dẫn cho các doanh nghiệp vì tìm được một lô đất sạch vào thời điểm này không hề dễ dàng. “Không phải trả tiền đất và được xây không hạn chế số lượng các căn nhỏ nên giá bán chắc chắn sẽ nằm trong khoảng chúng tôi đã đưa ra và hoàn toàn phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp”, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Vinhomes, cho biết.

Một lý do khác thúc đẩy chủ đầu tư đổ dồn về phân khúc nhà ở xã hội, mặc dù biên lợi nhuận chỉ 10% là khả năng tiếp cận nguồn tín dụng. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có chủ trương siết lại tín dụng đối với các phân khúc cao cấp vì phát triển quá nóng thời gian qua, nhưng đối với những dự án hướng đến nhu cầu thực, đáp ứng số đông vẫn được bật đèn xanh để nhận được nguồn vốn tín dụng hay gói hỗ trợ lãi suất thấp. Đây có thể xem là cửa thoát hiểm giúp một số chủ đầu tư duy trì được dòng tiền trong giai đoạn gian khó hiện nay.

Nhưng thách thức khi tham gia vào phân khúc giá rẻ như nhà ở xã hội cũng không nhỏ. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), rào cản pháp lý luôn là vấn đề lớn nhất. Hiện nay, quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại rất phức tạp nhưng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội lại càng phức tạp hơn và thường kéo dài đến 5 năm.

Hệ quả là trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Riêng TP.HCM trong giai đoạn 2016-2020 dù đã rất nỗ lực nhưng cũng chỉ thực hiện được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Thậm chí một số dự án đã đi vào vận hành, nhưng vẫn không thể ra sổ hồng cho khách hàng vì chưa được xác định giá bán nhà ở xã hội. “Việc duyệt giá bán nhà ở xã hội, các thủ tục pháp lý liên quan đến cấp sổ hồng, vấn đề bồi thường chi phí giải phóng mặt bằng chậm triển khai, tất cả ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút doanh nghiệp phát triển phân khúc này”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.
Đặc biệt cần loại trừ các chủ đầu tư lợi dụng chính sách nhằm mục đích xin được dự án và chiếm dụng đất là chính, không đủ nguồn lực để triển khai dự án như cam kết trước đó. Cũng không loại trừ khả năng sau khi có được dự án, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng cho các đối tác khác kiếm lãi trong khi dự án vẫn là bãi đất trống, gây lãng phí tài nguyên đất đai.