Bất động sản xoay xở tìm vốn

→Tín dụng tiêu dùng: “Trăm người cho vay, vạn người nợ”

→Nợ thẻ tín dụng tại Mỹ vượt mức trước khủng hoảng 2008

Dư nợ tín dụng chỉ đạt 14-15%, thấp hơn những năm trước, không cao như giai đoạn 2015-2017. Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định về vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% và đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ mức 150% lên 200%. 

Giờ G siết tín dụng 

Thậm chí, Ngân hàng Nhà nước sẽ thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ tăng cho vay cao vào bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ. Quy định này sẽ khiến dòng vốn tín dụng vào bất động sản sẽ bị siết chặt hơn trong năm 2019. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay vào khoảng 25 tỉ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỉ USD (tương đương hơn 450.000 tỉ đồng, tính đến cuối năm 2017) chiếm 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản. Trong khi ở các nước khác, tỉ lệ này vào khoảng 35%.

Điều này cho thấy cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn bất hợp lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thế, không có gì khó hiểu khi Ngân hàng Nhà nước muốn kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản, theo hướng đi vào nhu cầu thực của người dân.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng Giám đốc Tài chính, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuDuc House), nhận định: “Trước mắt, việc này sẽ làm cho hoạt động mua bán cũng như triển khai dự án mới gặp khó khăn, người mua không tiếp cận được khoản vay ngân hàng để mua và doanh nghiệp không có đủ nguồn vốn để triển khai dự án”. 

Do đó, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm cách để huy động vốn một cách bền vững hơn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn FDI... Trong báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tính đến cuối năm 2017, có 58/65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Theo Tiến sĩ Bùi Quang Tín, thị trường chứng khoán là kênh để dịch chuyển dòng vốn, hỗ trợ cho vấn đề trung gian tài chính, thay vì chỉ dựa vào hệ thống ngân hàng.  

Chuyển hướng tìm vốn

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chuyển hướng sang kênh trái phiếu nhằm huy động vốn cho các dự án sắp tới của mình. Một số doanh nghiệp như Đất Xanh đã gọi vốn thông qua kênh trái phiếu. Hay như Thuduc House cũng đang triển khai kế hoạch phát hành khoảng 300-500 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp nhằm huy động vốn và giảm sự phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng. 

Ngay cả các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết cũng đã thông qua các công ty chứng khoán tư vấn và nhờ ngân hàng phát hành trái phiếu để huy động vốn cho mình, với lãi suất dao động khoảng từ 9-10%. Nhận định về xu hướng này, ông Tín cho rằng, các doanh nghiệp đã khá nhạy bén để chuyển hướng tìm nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng sang thị trường chứng khoán, đây là một điều rất tích cực. Đứng sau sự hỗ trợ đó là các công ty chứng khoán và các ngân hàng thương mại, hỗ trợ nhanh chóng để các doanh nghiệp bất động sản có nhiều cơ hội tiếp cận vốn từ thị trường chứng khoán.

Trong khi đó, vốn FDI vào bất động sản Việt Nam trong 3 năm gần đây (2015-2017) không ngừng tăng lên. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, FDI đổ vào bất động sản đã chiếm hơn 1/4 tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam. Với lượng vốn này, bất động sản là lĩnh vực hút vốn ngoại lớn thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo. So với cả năm 2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chỉ ở mức 3 tỉ USD thì năm nay, chỉ trong 6 tháng, nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,5 tỉ USD.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư của Savills Việt Nam, vốn FDI đang chờ vào bất động sản là rất lớn. Tuy nhiên, họ đầu tư có chọn lọc, đầu tư vào các công ty có quỹ đất lớn và quỹ đất sạch, vì như thế mới có tiềm năng ghi nhận doanh thu. Làm sao có đất sạch để phát triển dự án để bán là thách thức lớn trong 2-3 năm tới. Doanh nghiệp phải tạo ra doanh thu, lợi nhuận thì mới hấp dẫn nhà đầu tư. 

Ngoài ra, dòng vốn nước ngoài đầu tư vào bất động sản đến từ Việt Nam thời gian qua chủ yếu là từ các nước châu Á như Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc, chiếm khoảng 74%. Trong thời gian tới, ông Tín nhận định làn sóng nhà đầu tư nước ngoài đổ vào bất động sản Việt Nam sẽ còn tăng trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ khiến các doanh nghiệp 2 nước này chuyển hướng đầu tư sang nước thứ 3.  

Thêm một yếu tố nữa là dự kiến giai đoạn năm 2018-2020, theo nội dung của Nghị quyết 42, hệ thống tổ chức tín dụng sẽ xử lý khoảng 550.000-600.000 tỉ đồng nợ xấu, trong đó khoảng 70% là các khoản được đảm bảo bằng bất động sản. Như vậy, trong 3 năm tới, thị trường bất động sản có thể đón nhận thêm hàng trăm ngàn tỉ đồng tái khởi động các dự án này.

Như vậy, có thể thấy nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản là không thiếu. Bên cạnh đó, dù các ngân hàng phải giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống, thì cũng phải nhìn nhận rằng nguồn thu chính từ hoạt động của ngân hàng vẫn là cho vay và các ngân hàng vẫn muốn rót vốn vào các dự án bất động sản. Điều cần thiết là các doanh nghiệp cần chuẩn hóa hoạt động, thực hiện chế độ công bố thông tin và cải thiện tính minh bạch và xây dựng những chiến lược kinh doanh có hiệu quả để đáp ứng các tiêu chuẩn của ngân hàng và các tổ chức khác để tiếp cận được vốn.