Bất động sản vượt bão

Bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, sẽ có một số doanh nghiệp có thể thoát khỏi khủng hoảng nhanh hơn nhờ cấu trúc tài chính tương đối lành mạnh, dự án có tính khả khi cao, không dàn trải đầu tư và có khả năng tiếp cận đa dạng nguồn vốn thay vì quá phụ thuộc vào dòng tín dụng trong nước.

Nhìn vào danh sách doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn, có thể thấy đại đa số đều sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Họ gặp rủi ro khi mặt bằng lãi suất cho vay hiện lên đến 13-14%. Tuy vậy, cũng có một số gương mặt duy trì tỉ trọng nợ khá an toàn (ngoài khoản phải trả do người mua trả tiền trước) như Nam Long.

FiinRatings xếp hạng áp lực thanh khoản ngắn hạn của Nam Long ở mức 3 trên thang điểm 5 - tức ở ngưỡng trung bình. Giá trị này càng lớn thì doanh nghiệp càng nguy hiểm. Đáng chú ý, nợ vay phải trả lãi tại thời điểm cuối năm ở mức khoảng 20% tổng nguồn vốn. Mới đây, Nam Long tiếp tục được Ngân hàng Standard Charterd cấp hạn mức tín dụng 530 tỉ đồng tài trợ cho dự án Izumi City (có lãi suất tốt hơn trong nước), phát hành 500 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC).

Phân khúc mà Nam Long tham gia kinh doanh đa dạng từ nhà ở xã hội, căn hộ trung bình đến cao cấp. Hầu hết các dự án hướng đến nhu cầu thực của người dân. Khả năng bán hàng khá hiệu quả sẽ là nhân tố hỗ trợ cho chủ đầu tư này vượt qua khó khăn nhanh hơn đối thủ khác, dù tăng trưởng năm 2023 có thể khó có đột phá.

Khang Điền là doanh nghiệp có vị thế phục hồi tốt hơn so với mặt bằng chung nhờ tập trung chủ lực vào thị trường TP.HCM với quỹ đất sạch tương đối dồi dào. Từ một thương hiệu tập trung vào phân khúc nhà phố, biệt thự, chủ đầu tư này các năm qua đã đa dạng hóa sản phẩm, phát triển thêm mảng căn hộ tầm trung ở các quận ngoài trung tâm.

Tính đến cuối năm ngoái, tổng nợ vay trên tổng nguồn vốn chiếm khoảng 31%. Đòn bẩy tài chính ở mức trung bình sẽ hỗ trợ cho Khang Điền vượt qua áp lực nợ trong năm nay. Công ty Chứng khoán Bản Việt đánh giá Khang Điền nằm trong số các doanh nghiệp có lợi thế thu hút sự quan tâm của người mua nhờ là thương hiệu mạnh và quỹ đất có vị trí tốt tại TP.HCM. Khả năng huy động vốn từ đối tác ngoại cũng là một thế mạnh của Khang Điền khi mới đây, Keppel Land và Khang Điền đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác để phát triển các dự án nhà ở và các khu đô thị bền vững tại TP.HCM.

Sau một năm khó khăn, đầu tàu tăng trưởng kinh tế thế giới Trung Quốc dần mở cửa trở lại là tín hiệu tích cực đáng được kỳ vọng. VinaCapital cho rằng Trung Quốc có tầm quan trọng rõ ràng trong chuỗi giá trị kinh tế Việt Nam. Ngoài ngành sản xuất được dự báo phục hồi tích cực hơn, việc Chính phủ Trung Quốc mở cửa cho du khách quay lại Việt Nam từ giữa năm 2023 sẽ thúc đẩy doanh thu ngành du lịch, giúp Việt Nam trở thành điểm đến thứ 2 sau Thái Lan được hưởng lợi từ chính sách này.

Với những tác động tích cực và trực tiếp nêu trên, lĩnh vực bất động sản cùng các hạng mục liên quan sẽ phần nào được hưởng lợi gián tiếp, trong số đó có bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, kho cảng và cơ sở hạ tầng cho logistics. “Không thể phủ nhận những khó khăn của thị trường trong ngắn hạn, thậm chí có thể là trung hạn sẽ không có nhiều cải thiện. Tuy nhiên, nếu nhìn vào bức tranh tổng thể của lĩnh vực đầu tư, Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến thu hút đầu tư thế giới, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững lâu dài của nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng”, báo cáo của VinaCapital có đoạn viết.

Tồn tại và vượt khó sẽ là câu chuyện chính của bất động sản năm 2023. Thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Sẽ có sự điều chỉnh trong phân khúc nguồn cung với ít các dự án căn hộ hạng sang hơn, mà chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cao cấp.

Dự kiến trong năm 2023, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Giá nhà do đó sẽ không có nhiều biến động trong năm 2023-2024. “Nhìn chung, thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng. Luật đất đai sửa đổi cũng như giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định.

Theo các chuyên gia, bất động sản thời gian tới sẽ tập trung vào khả năng tiếp cận vốn hơn là hiệu suất tài sản và bán hàng. Xu thế sàng lọc mạnh mẽ, làn sóng tái cấu trúc diễn ra tại các nhà phát triển, đi cùng các nhà đầu tư thận trọng, ít đầu cơ hơn có nghĩa là thị trường bất động sản trong năm nay sẽ không dành cho những người yếu tim.

Bên cạnh nỗ lực của các doanh nghiệp, mọi ánh mắt đang hướng vào động thái của Chính phủ để tạo bàn đạp cho bất động sản vượt bão. Tín hiệu tích cực là Bộ Tài chính đang làm việc cùng các bộ, ngành khác để sửa đổi Nghị định 65 về phát hành trái phiếu. Thay vì siết chặt, quy định mới được kỳ vọng tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu thông qua biện pháp nhẹ nhàng hơn như cơ cấu lại kỳ hạn, lãi suất, đa dạng hóa công cụ thanh toán, thanh toán trước hạn hay giãn 1 năm áp dụng quy định yêu cầu người mua trái phiếu phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.