Bất động sản và dòng tiền từ Trung Quốc

Bán gần 200 căn hộ trong một thời gian ngắn, dù chỉ mới làmxong móng. Tiết lộ từ chủ đầu tư một dự án ở quận 2 tại lễ khai trương nhà mẫuvà mở bán đợt đầu tiên vào cuối tháng 3 vừa qua đã làm khách mời ngạc nhiên.Nhiều câu hỏi đã được đặt ra: Trong lúc thị trường chưa hết khó khăn, làm saochủ đầu tư có thể bán được nhiều như vậy? Ai là người mua?

Chương trình tri ân khách hàng ngay sau đó đã phần nào giảitỏa những thắc mắc này: trong 6 vị khách đầu tiên mua căn hộ, có 2 vị khách nướcngoài, 1 người được giới thiệu là người Đài Loan mua 5 căn và 1 người từSingapore mua 3 căn.

Trong một câu chuyện khác, trước năm 2012, danh mục kháchhàng của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cho thấy người mua chủ yếulà từ Hà Nội, các thành phố phía Bắc và TP.HCM. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây điềunày đã thay đổi. Trong tổng doanh số 12 triệu USD mà công ty này đạt được kể từđầu năm 2013 đến quý I/2014, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Trung Quốc,Hồng Kông, Singapore và Macau, chiếm số lượng áp đảo so với nhà đầu tư trong nước.

Hai câu chuyện này nói lên điều gì? Đó là những nhận định củacác chuyên gia bất động sản nước ngoài vào đầu năm 2014 về triển vọng thị trườngbất động sản trong năm này phần nào chính xác. Ông Marc Towsend, Tổng Giám đốcCông ty Dịch vụ Bất động sản CBRE, cho rằng: “Mặc dù chúng ta có thể không ngờtới nhưng dòng vốn từ Trung Quốc sẽ là nguồn tài trợ lớn nhất của các giao dịchbất động sản”.

Nguồn doanh thu từ nói trên chỉ là một phần rất nhỏ mà nhữngvị khách đến từ Trung Quốc đại lục và các vùng lãnh thổ trong cộng đồng Hoa ngữ(Hồng Kông, Đài Loan, Macau, Singapore) mang đến cho doanh nghiệp bất động sảnViệt Nam. Dòng vốn từ các quỹ đầu tư, các định chế tài chính lớn và các công tybất động sản mới là quan trọng.

Lộ và ẩn

Điển hình cho nhận định của ông Marc Towsend có lẽ là cáitên Sunwah Group. Đầu quý I năm nay, tập đoàn này đã góp 200 triệu USD vào dựán xây dựng khu chung cư ở quận Bình Thạnh, TP.HCM. Việc Sunwah đầu tư dự án mớitại Việt Nam đã nâng tổng vốn đăng ký FDI trong lĩnh vực bất động sản quý I nămnay lên 288 triệu USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Các nhà đầu tư Hồng Kông,Trung Quốc đang ngấp nghé nhiều dự án nghỉ dưỡng kèm theoloại hình kinh doanh giải trí ở Đà Nẵng.

Sunwah Group là một công ty pháttriển bất động sản Hồng Kông có mặt tại Việt Nam từ năm 1993 và đã tham gia nhiềudự án. Riêng lĩnh vực bất động sản, Sun Wah đã tham gia một số dự án tiêu biểu ởTP.HCM như tòa nhà văn phòng Sun Wah trên đường Nguyễn Huệ, quận 1, dự án căn hộở quận Bình Thạnh... Dự án mà Sunwah đầu tư tọa lạc tại số 90 đường Nguyễn HữuCảnh, phường 22, quận Bình Thạnh trước đây thuộc các doanh nghiệp 100% vốntrong nước góp vốn đầu tư với tên gọi là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Bay Water.Tuy nhiên, với sự tham gia góp vốn của Sunwah (mua lại 48% vốn) nên dự án nàygiờ đây trở thành dự án có vốn đầu tư nước ngoài.

Jen Capital, một chi nhánh phát triển bất động sản của Tậpđoàn Chiaphua (Hồng Kông), cũng đang lên kế hoạch phát triển một dự án tại quận2, TP.HCM. Tương tự như Sunwah, Tập đoàn Chiaphua đã tiên phong đầu tư vào thịtrường Việt Nam từ năm 1991.

Không khuếch trương rầm rộ, nhưng đến nay danh mục đầu tư củaJen Capital ở Việt Nam đã có hơn chục dự án, trong đó có những dự án đã có nguồnthu ổn định như khu nhà ở cao cấp Parkland Resort Apartment tại phường An Phú,quận 2, TP.HCM hay cao ốc văn phòng Saigon Tower (29 Lê Lợi, quận 1).

Khác với cách làm của Jen Capital hay Sunwah là rót vốn trựctiếp vào từng dự án, các quỹ đầu tư có liên quan đến các thị trường Hoa ngữcũng đã công bố những khoản đầu tư lớn vào các doanh nghiệp bất động sản ViệtNam, điển hình là 2 khoản đầu tư của 2 quỹ có nguồn gốc Hồng Kông hồi nămngoái.

Đầu năm 2013, Quỹ Đầu tư Warburg Pincus (Hông Kông) chính thứcký hợp đồng góp 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần của Vincom Retail, côngty thành viên của Tập đoàn Vingroup. Chỉ sau đó vài tháng, EXS Capital, một tậpđoàn đầu tư chuyên đầu tư vào châu Á với các văn phòng ở Hồng Kông và Tokyo, đãrót 37 triệu USD vào Sơn Kim Land, công ty bất động sản thuộc Tập đoàn Sơn Kim.Ngoài khoản đầu tư ban đầu, EXS cam kết sẽ gia tăng giá trị đầu tư lên 50 triệuvà có thể là 80 triệu USD trong tương lai.

Quý I/2014, Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC chuyên về đầu tư vàphát triển bất động sản có trụ sở ở Hà Nội cũng chia sẻ về khoản đầu tư của đốitác GEM Global Yield Fund. Theo đó, quỹ này sẽ cam kết hạn mức mua cổ phần củaFLC trị giá 40 triệu USD.

GEM (Global Emerging Markets) là công ty quản lý quỹ đầu tưđược thành lập năm 1991 có trụ sở tại London, New York, Paris và Hồng Kông. HiệnGEM đã lập 7 quỹ chuyên đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết và chưa niêm yếtvừa và nhỏ có tiềm năng thuộc các lĩnh vực khác nhau tại các thị trường mới nổi.

So với các quỹ đầu tưHồng Kông, các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục khá kín tiếng, nhưng nhữngthông tin góp nhặt từ thị trường cho thấy họ cũng đang âm thầm vào Việt Nam.

Mới đây, tại đại hội cổ đông của Công ty Cổ phần Bất động sảnPhát Đạt, lãnh đạo công ty này cho biết, trong năm 2014 có thể họ sẽ hợp tác vớimột doanh nghiệp lớn của Trung Quốc để triển khai dự án. Không chia sẻ cụ thểhơn, nhưng theo giới đầu tư dự án mà Phát Đạt nói tới có lẽ là dự án bất động sảnnghỉ dưỡng ở Nha Trang.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, đặcbiệt là những nơi có kèm theo loại hình kinh doanh casino. Báo cáo nghiên cứuthị trường mới nhất quý I/2014 của CBRE cho biết, các nhà đầu tư Hồng Kông,Trung Quốc đang ngấp nghé nhiều dự án nghỉ dưỡng kèm theo loại hình kinh doanhgiải trí ở Đà Nẵng. Những bãi biển ở khu vực miền Trung như Nha Trang, Đà Nẵnghiện nay đều đang kinh doanh tốt nhờ khách du lịch Trung Quốc.

Khách sạn Crowne Plaza Đà Nẵng là một ví dụ. Tình hình kinhdoanh thuận lợi khiến tổ hợp khách sạn có kèm dịch vụ vui chơi có thưởng nàyđang đẩy mạnh xây tiếp giai đoạn 2, nâng gấp đôi số phòng lên hơn 1.100 phòng.Ngay từ đầu, chủ đầu tư đã xác định tập trung vào khách Trung Quốc, nỗ lực quảng bá hình ảnh ở thị trường này và kết hợp vớicác hãng hàng không như Vietnam Airlines mở 9 chuyến bay thuê chuyến mỗi tuần từTrung Quốc đến Đà Nẵng.

Trong quý I/2014, các chuyến bay của các hãng hàng không ChinaEastern, China Southern, Dragon và Macau tăng đáng kể so với cùng thời điểm nămngoái. Ngoài ra, theo thống kê của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Thành phố ĐàNẵng, khách quốc tế đến Đà Nẵng bằng tàu biển trong quý cũng chủ yếu là từTrung Quốc. Một lần nữa, du khách đến từ Trung Quốc, Hông Kông và Macau tiếp tụcdẫn đầu về số lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng.

Không chỉ từ ngõ Hông Kồng, nguồn tiền từ Trung Quốc cũngđang được đầu tư vào Việt Nam qua ngõ Singapore. Trong 15 chủ đề tìm cơ hội đầutư trên AsiaInvest, một diễn đàn mua bán - sáp nhập doanh nghiệp (M&A) vàhuy động vốn quốc tế, thì có tới 3 yêu cầu của các nhà đầu tư Singapore về lĩnhvực bất động sản, bán lẻ, với quy mô từ 10 triệu đến 200 triệu USD. Tỉ lệ cổ phầnmà họ muốn nắm giữ là trên 50%.

“Capital flight”

Nói về câu chuyện dòng vốn Trung Quốc đi qua các cửa ngõ HồngKông và Singapore, Tiến sĩ Alan Phan trên trang cá nhân Gocnhinalan.com đã lýgiải: “Các nhà đầu tư Trung Quốc đang có khuynh hướng “capital flight” (trốn khỏiTrung Quốc) nên dòng tiền đã chảy rất mạnh vào Âu - Mỹ - Úc và 2 trung tâm tàichính tự do nhất châu Á: Hồng Kông và Singapore. Điều này khiến cho thặng dư tiềngửi lên đến mức đỉnh, nên các định chế tài chính Singapore bắt buộc phải tái đầutư vào các nơi khác”.

Theo ông Alan Phan, vì sự tín nhiệm đã tạo được trong việcđiều hành kinh tế và thị trường tài chính trong 2 thập kỷ vừa rồi, Singapoređang được các nhà đầu tư từ Mỹ, Âu, Úc và nhất là Trung Quốc đem tiền đến ủythác. Dòng tiền này đã tạo nên nhiều bong bóng tài sản, nhất là bất động sản, tạiSingapore. Nguy cơ lạm phát kèm với sự cố “vỡ bong bóng” khiến chính phủSingapore phải khuyến khích các định chế tài chính đem tiền ra nước ngoài nhằmlàm nguội bớt sức ép. Bốn nước Indonesia, Việt Nam, Thái Lan và Myanmar đượcxem như đối tác chiến lược của họ tại ASEAN.

Xu hướng “capital flight” khỏi Trung Quốc cũng đã được nhắcđến nhiều khi năm ngoái, tỉ phú giàu nhất châu Á Li Ka Shing đã bán hàng loạt dựán ở Trung Quốc. Động thái này được xem là chỉ báo cho thị trường địa ốc TrungQuốc, do ông này luôn bán tài sản khoảng 2, 3 năm trước khủng hoảng. Cụ thể,gia đình Li Ka Shing đã bắt đầu bán tài sản tại Trung Quốc từ tháng 8 nămngoái. Đến nay, họ đã bán Metropolitan Plaza ở Quảng Châu, Oriental FinancialCenter ở Thượng Hải và International Financial Center ở Nam Kinh. Con trai ông,Richard Li, cũng công bố bán dự án phức hợp Pacific Century Place ở Bắc Kinh trịgiá hơn 900 triệu USD. Tổng cộng gia đình Li Ka Shing đã thu về gần 2,9 tỉ USDtừ việc thoái vốn khỏi bất động sản Trung Quốc trong gần 1 năm qua.

Một báo cáo gần đây của Công ty Dịch vụ Bất động sản Cushman& Wakefield về thị trường bất động sản Trung Quốc cho biết, trong bối cảnhkinh tế suy thoái, áp lực giảm giá nhà ở sẽ còn kéo dài trong năm nay. Giá bánvà mức hấp thụ sản phẩm nhà ở sẽ không thể cao như trước đây, đặc biệt là khikhả năng chi trả của người tiêu dùng bị bó hẹp do các chính sách thắt chặt tiềntệ và các biện pháp kiểm soát định chế tài chính phi ngân hàng.

Cushman & Wakefield cũng dự đoán, thị trường sẽ diễn ranhiều hoạt động hợp nhất giữa các công ty hơn và để hoạt động hiệu quả trong bốicảnh nhiều rủi ro này, các nhà đầu tư lớn phải có tiềm lực tài chính mạnh, huyđộng nhiều kênh tài chính.

Tập đoàn Greenland Thượng Hải là một ví dụ. Đầu năm nay,Greenland Thượng Hải công bố kế hoạch mở văn phòng tại Hồng Kông, tìm kiếm cơ hộitiến vào thị trường bất động sản Mỹ. Mới đây, tập đoàn này hợp nhất với các nhàđầu tư lớn của Trung Quốc như China Vanke để đẩy mạnh hoạt động trong lĩnh vựcbất động sản nhà ở tại nước ngoài.

Trở lại với câu chuyện dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc chảy mạnhvào bất động sản Việt Nam, tín hiệu vui trước mắt sẽ là nhiều dự án sẽ có vốn đểtiếp tục triển khai, giúp giải quyết phần nào vấn đề nợ xấu bất động sản. Tuynhiên, Tiến sĩ Alan Phan cũng cảnh báo: “Cuộc chơi có thể tàn bất cứ lúc nàotrong vài năm tới”.