Bất động sản sẽ có bão giảm giá?

Càng về cuối năm, dưới áp lực thanh toán nợ gốc và lãi đến hạn, một số dự án có dấu hiệu giảm giá mạnh tay để đẩy nhanh cơ hội bán hàng. Một khu đô thị khu Đông đang thông báo chương trình giảm giá gây sốc đối với một số phân khu biệt thự như hỗ trợ gói nội thất, chiết khấu 30% nếu khách thanh toán ngay lập tức 95% giá trị biệt thự đi cùng cam kết thuê và mua lại. Tổng giá trị chiết khấu nếu tính đầy đủ lên tới gần 50%.

Tại Vũng Tàu, một chủ đầu tư giảm giá mạnh tay các căn condotel từ 3,9 tỉ đồng xuống còn 2,6 tỉ đồng. Ghi nhận của DKRA cho thấy trên thị trường căn hộ, giá bán sơ cấp tháng 10 tăng 4-10% so với đầu năm, song nhiều chính sách ưu đãi thanh toán nhanh được các chủ đầu tư áp dụng với chiết khấu lên đến 40-50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường. 

Tuy vậy, thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỉ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 20-60% lượng sản phẩm mở bán. Thậm chí trên thị trường thứ cấp, giá ghi nhận giảm cục bộ khi một bộ phận nhà đầu tư muốn bán gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân cũng như giảm áp lực lãi vay khi lãi suất có chiều hướng tăng cao.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, có một số trường hợp chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng thanh toán nhanh. Thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ (200-500 triệu đồng/căn) ở những khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền. Thanh khoản vẫn rất trầm lắng.

Có thể thấy tâm lý phần lớn nhà đầu tư và người mua nhà để ở vẫn thận trọng vào thời điểm này. Họ chưa vội vã xuống tiền mà chờ đợi diễn biến thị trường rõ ràng hơn, thậm chí chờ sản phẩm giảm giá bán hơn nữa. 

Câu chuyện trầm lắng rồi buộc phải giảm giá từng diễn ra vào năm 2012 khi Hoàng Anh Gia Lai gây sốc với việc giảm giá căn hộ tới 30-50%, kéo theo làn sóng bán tháo sau đó. Đợt hoảng loạn này kéo dài đến năm 2014, dần dần mới có dấu hiệu bình ổn và phục hồi.

Khi lãi suất giảm, hoạt động thị trường có xu hướng tăng tốc và giá cả có xu hướng tăng lên bởi vì người mua đủ điều kiện để vay vốn cao hơn. Nhưng một khi lãi suất tăng, hoạt động thị trường có xu hướng chậm lại và giá cả có xu hướng giảm do người mua không đủ điều kiện vay ở các mức trước đó. Thanh khoản thị trường vì thế có thể bị giảm sút nghiêm trọng. 

ư tại, dấu hiệu về một đợt bán tháo trên diện rộng như vậy chưa xuất hiện nhưng sự giảm giá cục bộ tại một số dự án là có. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, phân khúc chịu áp lực giảm giá lớn nhất hiện nay là nhà liền thổ do đã tăng giá quá mạnh trong 1 năm qua. Các tài sản này cũng tương đối lớn nên thanh khoản thấp và kén người mua. Tiếp đến sẽ là dòng căn hộ hạng sang và siêu sang.

Nhiều tập đoàn lớn quyết định giảm giá mạnh tay để xoay dòng tiền. Ảnh: Quý Hoà.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, dự báo thị trường nhà đất sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong 2 tháng còn lại của năm. Nhiều cơn bão đang đổ dồn vào bất động sản, từ siết room tín dụng, lãi suất tăng cho đến chứng khoán rơi và đứt gãy kênh trái phiếu. Vì vậy, nhiều tập đoàn lớn quyết định giảm giá mạnh tay để xoay dòng tiền. Theo ông Quang, một số sản phẩm giảm giá 40-50% đang gây chú ý cho bộ phận nhà đầu tư có sẵn tiền và chấp nhận rủi ro vì khi thị trường phục hồi về mức giá cũ, họ đã có lãi ngay 100%.

Tết âm lịch 2023 đang đến, bài toán thanh toán công nợ và chi phí lương thưởng cho nhân viên sẽ càng đè nặng lên doanh nghiệp. Lượng bất động sản đăng bán có thể gia tăng đáng kể. “Vào lúc đó, các chủ doanh nghiệp có thể phải bán bớt bất động sản để thanh toán một phần chi phí”, ông Quang nhận định.

Trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt, một số doanh nghiệp càng chịu thêm áp lực khi quyết định mua lại trái phiếu trước hạn để hạn chế rủi ro. Hưng Thịnh Land mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu đã phát hành vào ngày 28/12/2012 với giá trị 400 tỉ đồng. Gotec Land cam kết mua lại trước hạn toàn bộ 600 tỉ đồng trái phiếu. Nam Land lên kế hoạch mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu có tổng giá trị phát hành 900 tỉ đồng. 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất Ngân hàng Nhà nước nới thêm một phần tín dụng để các chủ đầu tư dễ thở hơn. Nếu Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỉ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải cơn khát vốn, trong đó có thị trường bất động sản. “Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói.

Nhưng liệu giá giảm có là xu thế? Theo quan sát của ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Group, tình hình giảm giá hiện nay có thể xem là giảm kỹ thuật, tức thực chất là dự án không thể giảm được nhưng chủ đầu tư buộc phải giảm để tồn tại. Còn câu chuyện giá bất động sản có thể giảm được không thì ông Lâm cho rằng: “Rất khó để giảm nếu nhìn vào cấu trúc cấu thành nên chi phí của dự án. Chi phí tiền sử dụng đất đã tăng gấp nhiều lần, chi phí phát triển dự án, chi phí quản lý doanh nghiệp, bán hàng và marketing, chi phí tài chính, chi phí sau bán hàng. Tôi không thấy chỗ nào có thể giảm được. Vậy giá bất động sản làm sao giảm?”.

Khi thị trường rơi vào cục diện đóng băng, các bên tham gia đều giữ thái độ thận trọng. Một số chủ đầu tư có tiềm lực tốt vẫn âm thầm đánh giá và lên kế hoạch thẩm định, săn tìm các khu đất nhà ở và du lịch tiềm năng, phục vụ cho mục tiêu gia nhập lại vào thị trường khoảng 2-3 năm tới.