Bất động sản nghỉ dưỡng: “Ngủ đông” trong mùa hè

Chưa có nhiều dấu hiệu lạc quan nào cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục sớm, đặt ra bài toán khó “phá băng” cho núi hàng tồn kho trị giá lên đến hàng chục tỉ USD.

Đầu tháng 8, The Grand Ho Tram Strip khai trương khối khách sạn và biệt thự mới mang tên Ixora Ho Tram by Fusion. Theo ông Walt Power, Giám đốc Điều hành The Grand Ho Tram Strip, việc ra mắt dự án này thể hiện cam kết tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và xây dựng các khu tiếp theo, thúc đẩy sự phát triển du lịch liên tục tại Hồ Tràm. Hơn nữa, doanh nghiệp này cũng muốn tận dụng cơ hội vì thị trường khách nội địa đang phát triển tốt sau dịch bệnh COVID-19.

Gánh nặng tồn kho trong làn sóng cắt lỗ

Đây cũng là dự án có quy mô hiếm hoi ra mắt trong bối cảnh ngành du lịch vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ đạt 40%, thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Các điểm đến du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long... vẫn chưa quay trở lại thời kỳ tấp nập du khách trước đại dịch.

Trong bối cảnh lượng khách du lịch quốc tế vẫn chưa phục hồi về mức trước đại dịch, nguồn khách nội địa cũng đối mặt với tình trạng sức mua kém do kinh tế khó khăn, thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có điểm sáng nào khả quan. Thậm chí, làn sóng cắt lỗ đang diễn ra ở nhiều khu vực trước đây từng là điểm sốt của loại hình bất động sản này khi các chủ đầu tư đối mặt với sức ép vắng khách thuê cùng áp lực đáo hạn từ khoản vay ngân hàng. Chẳng hạn, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại Phú Quốc, những căn biệt thự nghỉ dưỡng tại Gành Dầu từng được giao dịch 19-20 tỉ đồng/căn, nay đang được rao bán chỉ 13-15 tỉ đồng/căn. Tại Nha Trang, nhiều biệt thự đang được rao bán với giá 16-18 tỉ đồng/căn, giảm so với mức giá từng được chào bán năm 2021 là 20-23 tỉ đồng/căn. Phân khúc condotel tại Nha Trang ghi nhận mức cắt lỗ trung bình từ 100-300 triệu đồng/căn.

Ở bức tranh toàn cảnh hơn, theo báo cáo quý II của Bộ Xây dựng, mặc dù có những động lực tích cực từ cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng, nhưng lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước. Còn theo báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam. Ảm đạm hơn khi theo DKRA, cả nước chỉ có 1 bất động sản nghỉ dưỡng được giao dịch trong tháng 8, giảm 99% so với cùng kỳ.

Thách thức “phá băng” 

Theo báo cáo của DKRA, sự hồi phục chưa như kỳ vọng của ngành du lịch cũng như mặt bằng lãi suất vẫn còn ở mức cao đã ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng. Trong khi đó, đại diện của CBRE Việt Nam nhận định bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo khó sôi động trở lại như giai đoạn trước đây. Bởi các chủ đầu tư phải tập trung tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, chạy đua giải tỏa sức ép đáo hạn trái phiếu trong giai đoạn cuối năm.

Vì vậy, nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn do chủ đầu tư thiếu dòng tiền, liên tục phải lùi thời gian mở bán. Lượng giao dịch hiện nay được ghi nhận chủ yếu đến từ các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu đồng/m2; còn các sản phẩm nghỉ dưỡng giá trên 10 tỉ đồng bị mất thanh khoản hoàn toàn.

Bến du thuyền tại Nha Trang. Ảnh: Quý Hòa

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group, cho biết: “Kinh tế đối mặt với nhiều thách thức, du lịch chưa hồi phục như kỳ vọng là những yếu tố khiến tình hình giao dịch trong lĩnh vực này kém khả quan”. Còn ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, nhận định: “Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng dư thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn”.

Một số chủ đầu tư lên kế hoạch mở bán trở lại/mở bán mới ở các khu vực Long Hải, Hồ Tràm, Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng. Khi tính thanh khoản thấp, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40-50%... nhằm kích cầu khách mua. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khó khăn của các chủ đầu tư lĩnh vực này ở phía trước khi sản phẩm tồn kho ngày càng tăng. “Do đó, các chủ đầu tư cần đưa ra chính sách bán hàng với giá cả phù hợp, thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất tốt để tăng kích cầu”, ông Châu nói. Đây cũng là bài toán “phá băng” cho núi hàng tồn kho trị giá lên đến hàng chục tỉ USD trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Là phân khúc đang có nhiều vướng mắc pháp lý cũng như ách tắc trong nguồn lực đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng cần đẩy mạnh các hỗ trợ về chính sách và vốn để tăng tốc phục hồi trong thời gian tới.

Điểm lạc quan là thị trường đang đón nhận một số tín hiệu tích cực như các sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Bên cạnh đó, theo Bộ Văn hóa - Thể Thao - Du lịch, chỉ tiêu đón khách quốc tế sẽ tăng từ 8 triệu lên đến 13 triệu lượt khách năm 2023, tăng khoảng 156% so với kế hoạch đặt ra hồi đầu năm. Mặt khác, trong làn sóng đầu tư công diễn ra trên cả nước, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc tiềm năng khi hạ tầng kết nối giữa các khu vực đang ngày càng hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển đến các điểm du lịch, nghỉ dưỡng đi cùng kỳ vọng về thị trường du lịch Việt Nam sẽ hồi phục mạnh mẽ.

Bất động sản nghỉ dưỡng tại Phan Thiết. Ảnh: TL

Quay trở lại với dự án Ixora Ho Tram by Fusion, các chuyên gia đánh giá thực tế những dự án mới có chất lượng tốt vẫn được đưa ra thị trường mặc dù không nhiều và nhà đầu tư nước ngoài vẫn muốn mở rộng mạng lưới tại Việt Nam. “Điều này cho thấy tiềm năng lâu dài của thị trường này trong dài hạn. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định.

Có thể bạn quan tâm:

Kho lạnh vẫn hút hàng