Bất động sản nghỉ dưỡng: Dưỡng thương thời khó

Cắt lỗ vẫn không có giao dịch

Tình hình kinh tế chưa hết khó khăn, cho thuê ế ẩm trong khi lượng khách hàng mua để làm “căn nhà thứ 2” mà không mong đợi gì từ lợi nhuận ròng hằng tháng vẫn rất ít ỏi. Có thể nói sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là lựa chọn cuối cùng trong danh mục ưu tiên của các nhà đầu tư cá nhân lúc này.

Tình cảnh của các nhà đầu tư đã mua biệt thự nghỉ dưỡng tại Phú Quốc khắc họa rõ nét sự khốn khó của ngành này. Không có dòng tiền cho thuê hằng tháng, gánh nợ ngân hàng, nhiều nhà đầu tư ở đây buộc phải giảm giá 20- 30% nhưng vẫn không tìm được người chuyển nhượng. Chị Minh Hà, một nhà đầu tư cá nhân từng mua được căn biệt thự với giá ưu đãi của một tập đoàn có tiếng tại khu vực Bãi Khem, cho hay, tổng giá trị đầu tư là 21 tỉ đồng (đã ưu đãi 15%) so với giá bán năm 2021, giờ chị đã giảm giá xuống 15 tỉ đồng với hy vọng cắt lỗ nhưng chưa chốt được khách.

Tương tự, anh Vũ Anh Tuấn, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội sở hữu 2 căn nhà phố tại một dự án bất động sản trong khu vực Dương Đông (Phú Quốc), than vãn: “Suất đầu tư 12 tỉ đồng giờ bán 9 tỉ đồng rất khó có khách”.

Mặc dù chủ đầu tư đã nỗ lực hoàn thiện dự án, nỗ lực vận hành nhưng theo chị Minh Hà, lượng khách thuê rất vắng, do xung quanh dự án không có bất cứ một tiện ích từ nhà hàng, dịch vụ ăn uống tới khu vui chơi. Khách du lịch cũng giảm sút nên hy vọng các công ty lữ hành thuê làm văn phòng cũng tan thành mây khói.

Anh Nguyễn Trung, môi giới chuyên tư vấn mua bán biệt thự, nhà phố tại dự án Bãi Khem, thừa nhận mức giá chỉ 15 tỉ đồng cho một căn biệt thự gần 300 m2 đầy đủ nội thất là rất hợp lý, nhưng hợp đồng hiện tại của các sản phẩm nghỉ dưỡng với chủ đầu tư còn nhiều rắc rối. “Cách đây vài năm, phần lớn người mua chỉ ký với chủ đầu tư “hợp đồng mua quyền sở hữu nghỉ dưỡng lâu dài” hoặc “hợp đồng mua bán sản phẩm địa ốc có thời hạn”, chứ không phải loại hợp đồng mua bán lâu dài, có sổ đỏ, do các quy định thời bấy giờ còn nhiều bất cập. Vì thế, việc tìm khách để bán rất khó”, anh Nguyễn Trung giải thích.

“Tết Nguyên đán tới nay, khách hàng mua sản phẩm trong giai đoạn 2019-2021 bán ra rất nhiều, giá cắt lỗ giảm tới 30-40%, nhưng không có giao dịch vì tâm lý khách hàng còn lo lắng về pháp lý cũng như dòng tiền cho thuê hằng tháng”, chị Thu Hà, môi giới ở Dương Đông, cho biết.

Chị Hà cũng thừa nhận, khách nội địa có nhu cầu cho con cái đi nghỉ hè đều có thói quen ở khách sạn vì đầy đủ dịch vụ, hơn nữa xu hướng chung đang thắt chặt chi tiêu nên ở khách sạn mini rẻ hơn. Lượng khách lưu trú dạng biệt thự chủ yếu là khách châu Âu thì hiện giảm nhiều, khách Hàn Quốc cũng ít hơn các năm trước. Doanh thu của condotel cũng cực kỳ ảm đạm.

Còn tại Nha Trang, một nhà đầu tư từng được mua ưu đãi 2 căn hộ ở dự án Mường Thanh Viễn Triều, cho biết đến nay, anh chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư chứ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tình trạng chung của nhiều khách hàng mua condotel như anh là rất cần tiền nhưng không thể bán được căn hộ, thậm chí thế chấp vay thì ngân hàng cũng từ chối.

Từng làm quản lý tại một dự án căn hộ ở Nha Trang, anh Nguyễn Vũ Trung cho hay phần lớn dự án căn hộ khách sạn khu vực trung tâm phục vụ nhóm khách quốc tế. Tuy nhiên, đến nay, lượng khách lưu trú vẫn rất nhỏ giọt. Trên tuyến phố Trần Phú có khoảng gần 20 dự án căn hộ khách sạn giá từ bình dân đến cao cấp nhưng đều ế khách. “Điển hình như condotel tại dự án tòa nhà Havana ở 40 Trần Phú, hầu như chủ nhân các căn hộ không có nguồn thu do dòng khách từ Trung Quốc đứt gãy, trong khi phí bảo trì, bảo dưỡng mỗi tháng đều phải đóng cho chủ đầu tư từ 4-10 triệu đồng/căn tùy vị trí, diện tích”, anh Trung nói.

Chờ lực đẩy từ chính sách

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý IV/2023 nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng chậm cải thiện, chỉ bằng 30% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu là sản phẩm căn hộ biển, rải rác khắp khu vực Bắc, Trung, Nam như tại Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng... Tính chung năm 2023, cả nước đón khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022.

Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện, toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng giao dịch thành công trong năm 2023, giảm 90% so với năm 2022. Theo VARS, phần lớn bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “bất động” suốt thời gian qua, dù giá bán giảm 50% trên thị trường thứ cấp, nhất là sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỉ đồng.

VARS cũng cho hay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, phá sản của một số doanh nghiệp và tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp của môi giới bất động sản vẫn diễn ra. Mặc cho nhu cầu cao đối với đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, trên thực tế, thị trường này vẫn chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng thất thường của ngành du lịch.

Theo đánh giá của ông Vũ Minh Anh, Giám đốc Sàn Giao dịch Địa ốc Sunset tại Phú Quốc, khi kinh tế khó khăn, niềm tin vào thị trường bất động sản sụt giảm, càng khó thu hút người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ khi các phân khúc chính như nhà phố, căn hộ, đất nền khởi sắc thì bất động sản nghỉ dưỡng mới có tín hiệu khả quan. Cái khó nữa là nhiều chủ đầu tư bán sản phẩm chủ yếu là để quay vòng dòng tài chính, chất lượng sản phẩm chưa tương xứng, thiết kế chưa hợp thị hiếu nên càng khó cho thuê.

Trước thực tế hàng loạt chủ đầu tư đang lao đao về tài chính, vận hành chưa tốt, thiếu tiện ích, thiếu cân nhắc đến các yếu tố, đặc điểm của thị trường địa phương, cùng với khó khăn của thị trường chung, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong thời điểm hiện tại rất khó kỳ vọng vào ánh sáng cuối đường hầm. “Sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng trong lúc này đành quên đi lời lãi, cố gắng hy vọng vào tương lai thôi”, ông Minh Anh chia sẻ .