Bất động sản lo âu trước thềm IFRS

Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng trong quý I/2022 nhờ kỹ thuật đánh giá lại tài sản hay mua rẻ. Dù vậy, kể từ năm 2025, khoản lợi nhuận này có thể không còn được thoải mái ghi nhận trên báo cáo thu nhập khi Việt Nam áp dụng chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) - một xu hướng tất yếu khi nền kinh tế ngày càng hội nhập quốc tế.

Theo lộ trình của Bộ Tài chính, từ đây đến năm 2025 là giai đoạn chuyển giao, khuyến khích các doanh nghiệp tự nguyện chuyển từ chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) sang áp dụng chuẩn IFRS. Sau năm 2025 sẽ là giai đoạn áp dụng trên diện rộng. Một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi chuẩn mực kế toán này là bất động sản - xây dựng. Việc ghi nhận doanh thu theo IFRS 15 được đánh giá là sẽ khắt khe hơn so với hiện nay.

Doanh thu của các chủ đầu tư chỉ được ghi nhận khi hoàn thành các nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng và chuyển giao hàng hóa hoặc dịch vụ đã cam kết sang cho khách hàng. Nếu hợp đồng đã ký với khách có liệt kê các tiện ích bắt buộc thì chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất các tiện ích này mới có thể ghi nhận doanh thu. Ngoài ra, việc thiếu hay thay đổi các thiết bị gắn liền với căn nhà như đã cam kết là không được chấp nhận.

Thực trạng phổ biến hiện nay là khá nhiều chủ đầu tư vì áp lực ghi nhận doanh thu nên thường bàn giao sản phẩm chưa hoàn thiện cho khách hàng. Nhiều khách hàng đến thời điểm nhận nhà đã phát hiện nhiều thiết bị, vật liệu, hệ thống thang máy bên trong căn hộ không đúng thương hiệu mà chủ đầu tư đã cam kết trong hợp đồng, dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Đối với loại hình condotel với cam kết chi trả lợi nhuận định kỳ, doanh thu từ việc bán loại căn hộ du lịch này sẽ phải trích bớt để dự phòng hoặc chỉ ghi nhận là doanh thu hoãn lại vì các nghĩa vụ chi trả lợi nhuận trong tương lai chưa hoàn tất.

Và theo quy định của IFRS, với hoạt động bán và thuê lại (sale and leasing back), doanh thu bán tòa nhà có thể chỉ được ghi nhận 50% do các nghĩa vụ thuê lại sau đó phải được tính đến. Chi phí đi vay theo IFRS cũng sẽ phải tính lại theo lãi suất thị trường. Điều này nhằm loại trừ trường hợp một số chủ đầu tư tận dụng ưu thế sân sau từ ngân hàng để hưởng các khoản vay có lãi suất ưu đãi.

Hoạt động đi thuê tài sản sẽ chịu thay đổi lớn theo quy định của IFRS 16. Không còn phân biệt là loại hình thuê hoạt động hay thuê tài chính, tất cả các khoản thuê sẽ được ghi nhận ngay trên báo cáo tình hình tài chính của doanh nghiệp như là quyền sử dụng tài sản và nợ thuê phải trả. 

Đối với những doanh nghiệp có tài sản thuê hoạt động với các bên cho thuê ở nước ngoài, khoản nợ thuê phải trả sẽ được coi là một khoản nợ tài chính có gốc bằng ngoại tệ và theo quy định của IFRS, khoản nợ này sẽ phải đánh giá lại theo tỉ giá thực tế tại doanh nghiệp lập báo cáo tài chính.

Do đó, đối với các doanh nghiệp sở hữu danh mục tài sản thuê có quy mô lớn như các chuỗi cửa hàng bán lẻ, chuỗi khách sạn hoạt động hoặc các nhà điều hành rạp chiếu phim, tài sản và nợ phải trả trên bảng cân đối kế toán sẽ thay đổi đáng kể. Một số công cụ tài chính như cổ phiếu ưu đãi cho người lao động (ESOP) sẽ được xem là phần chi phí và phải được ghi nhận trên báo cáo lãi lỗ.

Một quy định khác của IFRS có thể gây phiền toái cho chủ đầu tư bất động sản là yêu cầu mỗi năm phải đánh giá lại dấu hiệu tổn thất của tài sản, ngay cả khi các yếu tố ảnh hưởng không liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp như gia tăng nguồn cung căn hộ, trung tâm thương mại trên thị trường. Thậm chí, rủi ro quốc gia tăng lên cũng có thể là dấu hiệu suy giảm giá trị tài sản và buộc doanh nghiệp phải giải trình trên báo cáo tài chính cho các tổn thất ước tính.

Có thể thấy việc chuyển đổi từ VAS sang IFRS sẽ khiến bức tranh lãi lỗ của doanh nghiệp được soi tỉ mỉ hơn. Về lâu dài, điều này sẽ mang đến giá trị lớn như giải bài toán minh bạch tài chính, phản ánh hợp lý hơn giá trị của doanh nghiệp. Đó còn là cơ hội sàng lọc chất lượng kinh doanh, mức độ uy tín của các thương hiệu, từ đó thu hút vốn và mở rộng cơ hội hợp tác kinh doanh.

Gần đây, không ít trường hợp doanh nghiệp lớn Việt Nam quyết định chuyển trụ sở từ Hà Nội sang Singapore để dễ dàng thuyết phục nhà đầu tư quốc tế xuống tiền. Bên cạnh quy mô thị trường vốn, một số lý do khác của việc dịch chuyển này là doanh nghiệp phải có báo cáo tài chính minh bạch theo chuẩn quốc tế. Hiện Singapore áp dụng chuẩn mực kế toán SFRS dựa trên IFRS. Tất cả các công ty có thời kỳ tài chính bắt đầu vào hoặc sau ngày 1/1/2003 phải tuân thủ SFRS. Nhiều quốc gia trong khu vực cũng đi theo sân chơi quốc tế. Trung Quốc từ năm 2007 đã áp dụng chuẩn mực kế toán mới với 90% nội dung giống với IFRS.