Bất động sản đứng trước đợt giảm giá mạnh?

Phần nổi của tảng băng chìm

Sau một năm 2019 quá khó khăn, đại dịch COVID-19 tiếp tục mang tới cú sốc cho thị trường bất động sản. Một số chủ đầu tư với năng lực tài chính yếu kém có thể rời bỏ cuộc chơi, nhưng làn sóng đổ vỡ dây chuyền của ngành có thể tạo ra hiệu ứng “giảm tài sản”, thắt chặt chi tiêu của người dân và dẫn đến rủi ro đình trệ cho nền kinh tế.

Mới đây, Ngân hàng BIDV ra thông báo về việc lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên. Tổng giá trị nợ gốc, lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá là hơn 4.000 tỉ đồng.

Tài sản thế chấp của khoản nợ nàybao gồm quyền tài sản của mỏ đá thuộc xã Huyện Quốc Oai, Thành phố Hà Nội với giá trị định giá 855 tỉ đồng và đặc biệt là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại dự án Kenton Node tại xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, TP.HCM. 

Kenton Node được chủ đầu tư mang ra đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVcomBank (BIDV chiếm 58% giá trị tài sản thế chấp). Giá trị định giá tài sản thế chấp là 7.836 tỉ đồng, trong đó phần tài sản đảm bảo được phân chia cho BIDV là khoảng 4.545 tỉ đồng. 

Kenton Node có số phận khá hẩm hiu. Dự án là một khu phức hợp có tổng diện tích 9,1 ha và hơn 1.600 căn hộ cao cấp, đi kèm trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao, bến du thuyền ven sông, sân khấu nước... Được kỳ vọng sẽ trở thành một biểu tượng mới cho khu Nam nhưng do chủ đầu tư hạn chế năng lực và thị trường trải qua nhiều giai đoan biến động trong 10 năm qua, hiện trạng của khu phức hợp này vẫn chỉ là các tòa nhà xây dang dở.

Được biết vào năm 2018, thị trường từng dậy sóng với tin tức Kenton Node được giải cứu bởi thương hiệu TNR. Tên của dự án cũng được thay đổi từ Kenton Node sang TNR Kenton Node và được các ngân hàng bơm thêm ngàn tỉ cho vay. Dù vậy, khu phức hợp cũng không thể sống dậy như mong đợi và chính thức bị mang đi siết nợ, thu hồi vốn.

Một tập đoàn khác bị ngân hàng tăng cường siết nợ là Tập đoàn Thuận Thảo. Báo cáo tài chính năm 2019 cho thấy tập đoàn này vẫn còn khoản nợ quá hạn của BIDV trị giá hàng ngàn tỉ đồng. Trong nhiều năm qua, BIDV đã phối hợp với VAMC rao bán, phát mãi tài sản thế chấp nhiều lần nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Nhưng các dự án kể trên chỉ là phần nổi của tảng băng chìm vì hiện có nhiều dự án nhỏ hơn (trị giá từ vài chục đến vài trăm tỉ đồng) đang được các ngân hàng tăng cường xử lý, thu hồi nợ để đảm bảo thanh khoản hệ thống. Trong bối cảnh dịch COVID-19 gây tác động nghiêm trọng đến nguồn thu của nhiều resort, khách sạn nghỉ dưỡng hay condotel, làn sóng bán tháo, cắt lỗ dự kiến sẽ càng nóng từ đây đến hết năm. 

Giảm giá mạnh có thể được xem xét

Theo báo cáo cập nhật giá căn hộ của Jones Lang LaSalle Vietnam (JLL), giá chào bán trung bình của toàn thị trường sơ cấp (từ chủ đầu tư) trong 3 tháng đầu năm có xu hướng giảm mạnh, đạt 2.452 USD/m², giảm 15% so với quý IV/2019. “Cho đến nay các nhà đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ lập ra từ trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên, nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn, các chính sách giảm mạnh giá bán có thể sẽ được xem xét”, JLL Việt Nam nhận định.

Tất nhiên, không thể xem thường tác động tiêu cực một khi thị trường bất động sản xì hơi. Lý do là khi giá trị tài sản giảm sút, người dân sẽ thắt chặt chi tiêu hơn và ngược lại sẽ tác động tiêu cực đến kế hoạch mở bán của các dự án trong tương lai. Để hạn chế phần nào vòng xoáy suy thoái này, Bộ Tài chính mới đây đã bổ sung hoạt động kinh doanh bất động sản vào danh sách các đối tượng được gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), các doanh nghiệp bất động sản đã phải chịu nhiều khoản chi phí cố định, ngoài ra còn phải gánh thêm chi phí phát sinh trong mùa dịch như hỗ trợ đối tác thuê mặt bằng, giảm giá cho thuê mặt bằng, giãn tiến độ trả tiền thuê, miễn tiền thuê trong một thời gian...

Không chỉ vậy, tính thanh khoản thấp đã làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền dẫn đến nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động. “Nếu việc giãn thuế được xem xét và hỗ trợ kịp thời, doanh nghiệp bất động sản sẽ tránh được diễn biến tiêu cực, tạo tiền đề cho thị trường này phục hồi và tăng trưởng trở lại khi đại dịch chấm dứt”, VNREA kỳ vọng.

Cũng không thể phủ nhận làn sóng bán tháo, xử lý tài sản, nếu xảy ra, cũng phần nào giúp thanh lọc thị trường, đồng thời mang đến cơ hội mua được tài sản tốt cho các nhà đầu tư mới có năng lực tài chính tốt hơn. Hiện khá nhiều tập đoàn nước ngoài như Hàn Quốc, Nhật vẫn dành sự quan tâm nghiêm túc đến tiềm năng của bất động sản Việt Nam.