Bất động sản dồn lực cuối năm

Bất động sản TP.HCM chứng kiến nhiều mảng sáng tối sau nửa chặng đường của năm, nhất là trên phân khúc nhà ở với hai dòng sản phẩm chủ lực là căn hộ và nhà thấp tầng bất ngờ trầm lắng hơn kể từ sau sự cố cháy chung cư Carina. Liệu xu thế của thị trường trong chặng đường còn lại của năm như thế nào?

CUNG LỚN, LỢI NHUẬN SỤT GIẢM
Theo Công ty Tư vấn CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua giảm đến 36% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng nhờ quý đầu năm sôi động hơn nên tính chung trong nửa đầu năm, tổng lượng cung tăng nhẹ 5%.

Sự cố cháy chung cư Carina được giới phân tích đánh giá là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc chủ lực trung cấp bất ngờ giảm mạnh 62% so với quý cùng kỳ năm trước. Lý do là người mua nhà “khó tính” hơn trong việc xuống tiền, việc phê duyệt dự án khắt khe hơn cũng như các chủ đầu tư chú trọng hơn ở khâu thiết kế hay tạm trì hoãn tiến độ xây dựng để quan sát xu thế thị trường. Phản ánh trước thực trạng này, nhiều cổ phiếu bất động sản đã lao dốc khá mạnh trong nửa đầu năm, nhất là các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính khá cao.

Áp lực cho thuê cũng dần trở thành một ẩn số đáng chú ý cho giới đầu tư, trong bối cảnh nguồn thu nhập từ hoạt động cho thuê ngày càng “lép vế” trước xu thế tăng dần lãi suất ngân hàng. Trước đây, do nguồn cung nhà ở còn hạn chế và giá bán còn dễ chịu đã giúp cho tỉ suất sinh lợi cho thuê trên phân khúc căn hộ ở mức khá cao, cá biệt có khu vực như quận 2 chứng kiến suất sinh lợi cho thuê lên đến 8% vào năm 2015. Dù vậy, với việc hàng chục ngàn căn hoàn thành và đưa vào khai thác trong các năm qua khiến cho mặt bằng lợi nhuận sụt giảm và hiện chỉ còn trên dưới 6%. 

Có thể thấy thị trường bất động sản đang ở ngưỡng khá rủi ro. Theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, mặc dù tỉ trọng tín dụng cho bất động sản theo báo cáo chính thức chỉ 7,5%, nhưng thực tế nếu tính thêm các khoản cho vay mua nhà, sửa chữa nhà, tổng tín dụng cho mảng bất động sản có thể lên đến con số khá cao là 20%. Dấu hiệu có bong bóng trong thị trường là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng 1 năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này.

Để kiểm soát nguy cơ bong bóng bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đang bắt buộc các ngân hàng phải giảm tỉ lệ sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống còn 40% kể từ đầu năm tới. Đối phó với viễn cảnh sụt giảm dòng tiền hỗ trợ từ ngân hàng, một số doanh nghiệp địa ốc như NetLand, MBLand, Đạt Phương, Hải Phát, Cenland, Văn Phú Invest, Vinhomes, Novaland... đã tìm đến thị trường chứng khoán như một kênh huy động vốn khá tiềm năng, giảm tải phần nào áp lực cho hệ thống ngân hàng.

DỒN LỰC NỬA CUỐI NĂM
Thực tế, xu thế tăng chậm nhưng ổn định hơn của thị trường cũng là điều tích cực, nhất là tại một số địa phương chứng kiến cơn sốt ảo vừa qua. Về phía các chủ đầu tư, thách thức hiện nay cũng buộc họ có cái nhìn thận trọng hơn vào năng lực hấp thụ của nguồn cầu, thay vì đổ xô quá đà vào các dự án cao cấp như các năm trước đó.

Bên cạnh đó, thị trường đang chứng kiến một số điểm sáng tích cực, điển hình như trên phân khúc văn phòng cho thuê. Trong quý II/2018, thị trường TP.HCM tiếp tục không có nguồn cung văn phòng mới. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A không đổi với 382.763m2 NFA (diện tích sàn sử dụng), trong khi nguồn cung văn phòng hạng B tăng 968m2 lên 814.330m2 NFA do tòa nhà Viettel Complex mở rộng diện tích.

Nhu cầu thuê văn phòng làm việc của các tập đoàn trong và ngoài nước tăng mạnh giúp cho giá chào thuê tăng 7-17% trên các phân phúc và tỉ lệ trống của hầu hết các tòa nhà khu vực trung tâm đều dưới 5%. Diễn biến sôi động đi kèm với tỉ suất lợi nhuận khả quan của các tòa nhà dự đoán sẽ tiếp tục cho đến hết năm 2019 khi lượng vốn FDI đang đổ bộ mạnh vào Việt Nam, nhất là đến từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore hay châu Âu đang dịch chuyển nhà máy sang Việt Nam.

Riêng trên phân khúc nhà ở, viễn cảnh sẽ khó đoán hơn. Theo đánh giá của CBRE, do khởi đầu chậm trong nửa đầu năm, sản phẩm trung cấp được kỳ vọng tiếp tục chiếm tỉ trọng cao nhờ một số dự án quy mô lớn dự kiến được chào bán trong nửa cuối năm khi các chủ đầu tư lo xong thủ tục pháp lý và tài chính, cũng như để hoàn thành mục tiêu mà đại hội đồng cổ đông đã giao phó.

Tổng lượng căn hộ bán được dự báo vẫn đứng ở mức khá cao, khoảng 32.000 căn. “Tuy nhiên, chất lượng hoàn thiện căn hộ, tiện ích và chất lượng quản lý là các vấn đề chủ đầu tư cần quan tâm để đảm bảo niềm tin của người mua và tạo sự khác biệt”, CBRE nhận định.

Một điểm tựa mới cho thị trường là làn sóng M&A tiếp tục sôi động khi các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh rót tiền làm mới lại các dự án. Điển hình như mới đây, nhà đầu tư TNR Holdings đã thâu tóm Kenton Node - dự án đóng băng nổi tiếng tại khu Nam. Sơn Kim Land thâu tóm Quốc Lộc Phát - chủ đầu tư khu phức hợp tại Thủ Thiêm, CT Group chuyển nhượng dự án 200ha tại Củ Chi cho một nhà đầu tư khác... Từ đây đến cuối năm, thông tin bên lề cho thấy một số dự án bị đình trệ khá lâu ở Bình Tân, Bình Chánh sẽ được các chủ đầu tư tái khởi động khi nhận được sự hợp lực từ các nhà đầu tư mới.