Bất động sản đi trên dây nợ xấu

Lãi suất tiền gửi có xu hướng giảm đang kích thích dòng tiền đổ vào kênh đầu tư bất động sản. Đây là lý do nhiều chủ đầu tư rốt ráo bung hàng giai đoạn cuối năm 2020. Trong báo cáo mới đây, SSI Research cũng nhận định thị trường bất động sản nhà ở năm 2021 sẽ dần được cải thiện cùng với việc sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật có liên quan và đầu tư cơ sở hạ tầng tích cực. Vì vậy, bất chấp thị trường còn nhiều rủi ro khó lường, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đẩy mạnh huy động vốn, đặc biệt là vốn vay từ ngân hàng, kéo theo đó là nỗi lo nợ xấu phình to.

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), đến cuối năm 2020 tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cả về tốc độ tăng trưởng và tỉ trọng so với cuối năm 2019, dù mức tăng không mạnh. Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, năm 2020 tổng dư nợ tín dụng bất động sản ước 293.750 tỉ đồng, chiếm 13% tổng dư nợ tín dụng tại TP.HCM, tăng 5,9% so với cuối năm 2019. Bên cạnh tín dụng, các kênh huy động vốn khác của doanh nghiệp bất động sản cũng phát triển khá tốt, nhất là trái phiếu doanh nghiệp.

Riêng tại TP.HCM đã có tới 12 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản có giá trị phát hành trái phiếu trên 3.000 tỉ đồng/doanh nghiệp. Thu hút vốn FDI vào bất động sản năm 2020 cũng rất khả quan với hơn 4 tỉ USD, đưa bất động sản trở thành ngành lớn thứ 3 về thu hút FDI. Ngoài ra, một lượng lớn kiều hối cũng chảy vào bất động sản. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng khoảng 20% kiều hối hiện đổ vào bất động sản.

Tuy nhiên, các dự án bất động sản vẫn dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng cùng vốn huy động từ khách hàng. Bởi vì kênh gọi vốn trung dài hạn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường. “Đây là điều rất đáng quan ngại, vì có khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường bất động sản chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững”, đại diện Hiệp hội HoREA cảnh báo.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa đánh giá dù chính sách kiểm soát chặt chẽ nhưng dòng vốn ngân hàng vẫn bằng nhiều cách chảy vào bất động sản. Đây cũng là lý do năm 2020 giá trị vốn hóa của các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản tăng vọt, cao hơn nhiều ngành khác, bất chấp ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Theo thống kê của HOSE, có 23 doanh nghiệp niêm yết trên sàn này có giá trị vốn hóa trên 1 tỉ USD, chủ yếu thuộc nhóm tài chính ngân hàng và bất động sản. Tổng vốn hóa của các doanh nghiệp này chiếm gần 80% tổng giá trị vốn hóa thị trường cổ phiếu trên HOSE.

Tại TP.HCM, theo số liệu của HoREA, nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỉ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng. Con số này, theo HoREA, vẫn trong ngưỡng an toàn nhưng tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay. Còn theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu bất động sản cả nước tính đến tháng 12.2020 khoảng 1,85%. Con số trên dù thấp hơn nhiều so với năm 2017 (2,48%), năm 2018 (1,95%) song có dấu hiệu tăng so với tháng 12.2019 (1,58%) do ảnh hưởng bởi dịch.

Tình hình không đáng lo nếu nguồn tiền khủng tiếp tục được rót vào bất động sản. Tuy vậy, nhiều rủi ro vẫn đang rình rập trong trường hợp doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu gặp khó khăn hơn, cộng với vốn đổ vào thị trường có thể sẽ chững lại khi ngân hàng siết chặt hơn tín dụng do lo ngại nợ xấu phình to. Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn ngày càng lớn cũng gây áp lực trả nợ lên doanh nghiệp.

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Fiin Ratings mới đây cho thấy, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2020 đạt kỷ lục ở mức 429.500 tỉ đồng, tăng 28,3% so với năm 2019. Tuy nhiên, khi loại bỏ nhà phát hành trái phiếu lớn nhất là Vinhomes, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp còn lại trong ngành đã bị suy yếu rõ rệt. Hệ số chi trả lãi vay năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay.

Tại báo cáo triển vọng năm 2021, mặc dù lạc quan vào triển vọng tăng trưởng của kinh tế Việt Nam nhưng ông Michael Kokalari, chuyên gia kinh tế trưởng của VinaCapital, vẫn cảnh báo về nợ xấu ngân hàng. Tỉ lệ nợ xấu có thể tăng từ 2-3% trước COVID-19, lên mức cao nhất có thể là 8-10% vào cuối năm 2021 (kịch bản xấu nhất). VinaCapital kỳ vọng doanh số bất động sản sẽ tăng 90% trong năm 2021 với lợi nhuận ròng tăng cao nhờ lãi suất thế chấp thấp hơn. Tuy nhiên, thu nhập, thất nghiệp, sự chậm trễ trong việc mở bán các dự án là những yếu tố cản trở sự tăng trưởng của toàn ngành. 

Ước tính năm 2020 doanh số bán hàng ngành bất động sản đã giảm 20-30% so với thời điểm trước COVID-19. Dịch bệnh vẫn diễn biến khó lường có thể ảnh hưởng đến doanh số và lợi nhuận của các công ty bất động sản. Vì vậy, các ngân hàng không thể chủ quan về nợ xấu từ bất động sản. Đó là lý do Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, về tín dụng. Ông Lê Hoàng Châu nhận định, để thị trường phát triển lành mạnh, doanh nghiệp bất động sản nên xem xét tăng tỉ trọng đầu tư vào nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội.