Bất động sản đang “rất nhạy cảm”

Nhận diện các rủi ro

Cảnh báo từ các vị lãnh đạo về nguy cơ của thị trường bất động sản cùng với hàng loạt biện pháp thắt chặt tín dụng bất động sản từ phía Ngân hàng Nhà nước dễ đem lại cho dư luận sự yên tâm tạm thời. Theo ước tính của các chuyên gia, mảng kinh doanh bất động sản và các ngành nghề phụ trợ thể hiện khoảng 20% GDP của một quốc gia, vì vậy, mọi biến động theo chiều hướng xấu ở khu vực kinh tế này sẽ gây ra hiệu ứng domino.
Người dân kỳ vọng rằng, một khi có bàn tay Nhà nước chấn chỉnh thị trường bất động sản thì những lệch lạc, méo mó sẽ bị giảm thiểu, nhờ đó sẽ bớt đi nhiều nỗi lo. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các cơn sốt đất ở Phú Quốc, Long An, Nhơn Trạch hay đất nền tại TP.HCM... đang diễn ra phản ánh rủi ro tiềm ẩn này.

Xét từ góc độ sản phẩm, trong khi nhà giá rẻ cho người nghèo vẫn là giấc mơ ngoài tầm với, nguồn cung chung cư cao cấp vẫn đang dồi dào và vẫn liên tục được bổ sung suốt trong năm 2017 và có thể kéo dài tới hết năm 2018. Với mức giá khoảng 45 triệu đồng/m2 trở lên, nhóm khách hàng mục tiêu đương nhiên không nhiều, trong khi hết quý I/2017, chỉ tính riêng khu Đông TP.HCM đã có hơn 20.000-30.000 căn hộ dạng này. Nguồn khách đến từ Hà Nội có thể thỏa mãn phần nào cơn khát lượng cầu của phân khúc bất động sản này tại TP.HCM, nhưng nếu chỉ như vậy, chắc chắn là chưa đủ.

Thực trạng nguồn cung vượt quá sức mua của người dân làm cho phân khúc này càng nhạy cảm hơn với mọi biến động khách quan. Chưa có thống kê về số căn hộ được bán cho nhu cầu sở hữu thật, nhưng theo ước tính, con số chỉ xấp xỉ 30%.

Ở  góc độ tín dụng, theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, năm 2017, tỉ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (xây dựng khoảng 9,9%, kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,9%).

Việc Ngân hàng Nhà nước ra chỉ thị siết chặt tín dụng bất động sản, một mặt, khó có thể hóa giải những khoản vay đã tồn tại, mặt khác, cũng khó là mệnh lệnh khiến các ngân hàng thương mại chùn tay. Năm nay, Chính phủ đã quyết tâm thực hiện chỉ tiêu tăng trưởng GDP là 6,7%, cao hơn chỉ tiêu của Quốc hội đặt ra 6,5-6,7%. Nhiều ý kiến lo ngại GDP tăng trưởng mạnh có thể khiến thị trường bất động sản lặp lại kịch bản bong bóng như những năm 2007, 2010.

Thời điểm đó, “bong bóng” bất động sản bắt nguồn từ cú đúp tăng trưởng GDP cao và chính sách nới lỏng tín dụng. Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt mức rất cao 8,48%, riêng TP.HCM đạt tăng trưởng GDP 12,6%, cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Giai đoạn này nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư được lựa chọn để kinh doanh, tích trữ, kể cả đầu cơ.

Thống kê cho thấy, hiện cho vay bất động sản chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cho vay tại TP.HCM. Ước tính, với dư nợ ở TP.HCM vào khoảng 1,75 triệu tỉ đồng tính đến cuối năm 2017, cho vay bất động sản đã tương đương khoảng 198.000 tỉ đồng. Đó là chưa tính khoản cho vay mua bất động sản “ẩn” trong cho vay tiêu dùng cá nhân.

Những cảnh báo nóng 
Nhìn nhận vấn đề từ thực tế mắt thấy tai nghe trên thị trường, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, khi trao đổi với NCĐT, đã chỉ ra những ví dụ. Đầu tiên, sau vụ cháy thương tâm tại chung cư Carina, thị trường chung cư TP.HCM lập tức ghi nhận phản ứng tiêu cực. Nhiều nhà đầu cơ phải bung hàng ra, giá giảm nhưng giao dịch vẫn trầm lắng. Cùng với đó, nhu cầu mua đất nền xuất hiện và ngay lập tức đẩy giá đất nền lên cao, không chỉ tại TP.HCM mà các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Long An.

Vị chuyên gia cảnh báo, chỉ một đám cháy của Carina đã làm thay đổi bộ mặt thị trường bất động sản TP.HCM, chứng tỏ, nó nhạy bén và rất mong manh, dễ vỡ. Nếu không chỉ là một trận cháy chung cư mà thay vào đó là sự thắt chặt tín dụng bất động sản cả ở đường ngách, lãi suất ngân hàng tăng..., tình hình sẽ căng thẳng và bong bóng bất động sản có khả năng vỡ.

Một nguy cơ khác có thể gây nên những bất ổn cho thị trường bất động sản, theo ông Đực, đến từ sự bùng nổ của loại hình officetel. Chỉ riêng TP.HCM, thị trường có thể có trên dưới 20.000 officetel, được hình thành trên phần diện tích lẽ ra dành cho các dịch vụ công cộng phục vụ cư dân của tòa chung cư.

Sự xuất hiện của “đứa con lai” căn hộ chung cư và văn phòng này làm tăng mật độ người dân, dẫn đến quá tải hạ tầng phục vụ cư dân như hầm gửi xe, thang máy, điện nước, các điều kiện đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy... Chính vì vậy, kịch bản xảy ra xung đột quyền lợi giữa cư dân chung cư và cư dân officetel dẫn đến bất ổn, xung đột nóng ở cả hai phân khúc là viễn cảnh khó tránh khỏi.

Quá muộn và quá khó để có những tác động trực tiếp nhằm hóa giải một cách hiệu quả và rốt ráo những vướng mắc nói trên. Bất cứ một sự can thiệp thiếu cân nhắc đến tình huống nhạy cảm hiện tại đều có thể trở thành tai họa. Tuy vậy, cũng chẳng thể ngồi im chờ những tai ương có thể đến cho thị trường bất động sản nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung.

Nút thắt dường như nằm ở sự trái khoáy, thiếu lành mạnh trong thị trường bất động sản, đối nghịch với sự tăng lên hằng năm của số lượng tỉ phú, triệu phú USD người Việt kinh doanh trong lĩnh vực này. Nghĩa là, đã có kẽ hở để nhà đầu tư có thể làm giàu lên nhanh chóng từ đất, điều khiến cho thị trường bất động sản không cần phải đi theo nhu cầu thực tế của thị trường, căn nguyên sâu xa cho những bất ổn nói trên.

Vậy thì cách tiếp cận khả thi hơn là đừng tiếp tay cho nhiều lời gợi ý có hơi hướng lợi ích nhóm, dù nó được đưa ra từ những công dân đầy thế lực như đề xuất cấp sổ đỏ cho condotel mới đây. Điều này chắc chắn các nhà quản lý có thể làm được, thậm chí làm tốt.