Bất động sản công nghiệp đón sóng lớn

Tỉ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản công nghiệp đang ghi nhận sự tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2019. Theo số liệu từ JLL Việt Nam, 5 thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế trọng điểm miền Nam đều có tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt được mức cao với 81% trong quý II/2019. Dẫn đầu là TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Trong quý II/2019, miền Nam đạt tổng diện tích đất cho thuê là 25.060ha, cao gấp 2,5 lần so với miền Bắc.
 
Thêm lực đẩy mới

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm, vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp, vùng kinh tế đã lên tới gần 8,7 tỉ USD. Nhu cầu về bất động sản công nghiệp đã tăng mạnh, dưới tác động của cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung. Theo dữ liệu của VinaCapital, nhiều nhà sản xuất, cung ứng dịch vụ đã và sẽ dịch chuyển nhà máy về Việt Nam. Cụ thể, Hanwha (Hàn Quốc), Yokowo (Nhật), Huafu (Trung Quốc) đã dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. Còn Goertek (Hồng Kông), TCL (Trung Quốc) đang di dời. Riêng Foxconn (Đài Loan), Lenovo (Trung Quốc), Nintendo, Sharp, Kyocera, Asics (Nhật) đang xem xét.

Báo cáo của Savills cho biết thêm, bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh còn vì tác động của các hiệp định thương mại tự do. Chẳng hạn, Hiệp định CPTPP, thiết lập vào tháng 1.2019 hay Hiệp định Thương mại tự do Việt  Nam - EU (EVFTA), ký kết vào tháng 6.2019 đã góp phần thu hút đầu tư khi nhiều hàng rào thuế quan bị xóa bỏ. Đặc biệt, Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) giữa các nước ASEAN và 6 quốc gia khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dự kiến hoàn tất vào cuối năm nay, hứa hẹn sẽ mở ra những cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp.

Dòng vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp cũng là lý do thúc đẩy nguồn cầu. Tổng số dự án vốn đầu tư nước ngoài vào khu công nghiệp, khu kinh tế cả nước đạt khoảng 8.900 dự án với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 186 tỉ USD... Những con số này cho thấy các khu công nghiệp tại Việt Nam đang đón sóng lớn đầu tư FDI. Trong làn sóng này, giao dịch đáng chú ý gần đây là Beerco (Hồng Kông) chi gần 3,9 tỉ USD đầu tư vào Vietnam Beverage. Đây là đơn vị có nhà máy đặt tại Khu công nghiệp Từ  Liêm (Hà Nội). Tương tự, Goertek đã đầu tư nhà máy, với vốn đầu tư đăng ký 260 triệu USD tại khu công nghiệp Võ Quế (Bắc Ninh).

Lực đẩy cho bất động sản công nghiệp còn đến từ các yếu tố vĩ mô tích cực. Theo ADB, Việt Nam đang duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh nhất Đông Nam Á, ước đạt 6,8% năm 2019. Còn World Bank đánh giá, Việt Nam đứng thứ 69 trong số 190 nền kinh tế dễ hoạt động kinh doanh. Trong khi đó, theo Trading Economics, lương nhân công ở Việt Nam vẫn rẻ hơn Malaysia, Trung Quốc, Thái Lan, với 237 USD/tháng (5,5 triệu đồng/tháng, năm 2018).

Việt Nam hiện có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.000ha. Trong đó, 251 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỉ lệ lấp đầy 74%. Còn 75 khu công nghiệp đang xây dựng. Tương lai, theo ông John Campbell, Tư vấn Cao cấp, Dịch vụ Công nghiệp của Savills Việt Nam, khi 75 khu công nghiệp này đi vào khai thác, cùng với sự dịch chuyển chú ý sang các tỉnh miền Trung và các chủ đầu tư đang tìm cách mở rộng, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, nguồn cung trên thị trường bất động sản công nghiệp dự báo sẽ dồi dào hơn.

Khi đó, tình trạng cầu vượt cung trên thị trường bất động sản công nghiệp sẽ giảm, giá thuê đất công nghiệp/thuê kho bãi, nhà xưởng sẽ ở mức hợp lý hơn. Nghĩa là thị trường bất động sản công nghiệp sẽ nghiêng về phát triển bền vững hơn. Hiện nay, theo JLL, nhu cầu thuê tăng mạnh đã đẩy giá đất trung bình trong quý II/2019 lên mức mới với 95 USD/m2/chu kỳ thuê (2,2 triệu đồng), tăng 15,8% so với cùng kỳ. Riêng giá thuê nhà xưởng xây sẵn dao động từ 3,5-5 USD/m2/tháng (81.000-116.000 đồng), với thời hạn thuê tối thiểu 3-5 năm. Mức thuê này tăng nhẹ so với kỳ cập nhật 2 quý trước đó.

Xu hướng dịch chuyển

Trong sự tăng trưởng nóng của bất động sản công nghiệp, giới quan sát nhận thấy xu hướng dịch chuyển, hướng tới cung cấp nhà xưởng/kho bãi xây sẵn cho thuê (RBF), nhà xưởng/kho bãi xây theo yêu cầu (BTS). Cụ thể, KTG Industrial hiện sở hữu 120ha với 8 nhà xưởng xây sẵn cho thuê, đặt tại Đồng Nai, Hà Nội, Bắc Ninh.

Về phía Daiwa House, con số này là 12,6ha và 2 nhà xưởng ở Đồng Nai. BIP khiêm tốn hơn với 6ha và 1 nhà xưởng xây sẵn. Riêng Boustead đã phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu với tổng diện tích đất là 18ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Còn Công ty Phát triển bất động sản Trung Quốc (CFLD) đang tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại tỉnh Long An...

Các công ty đẩy mạnh phân khúc này vì RBF và BTS giúp đưa ra giải pháp linh hoạt, kết hợp cung cấp các dịch vụ hậu mãi. Dòng sản phẩm này còn có những ưu điểm nổi trội như đa dạng diện tích sử dụng, hỗ trợ vận chuyển hàng hóa linh hoạt, thiết kế và tích hợp công nghệ tương thích theo đặc thù từng ngành nghề. Ông John Campbell nhận định, phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng xây theo yêu cầu đã và sẽ trở thành xu hướng. Trước đây, một công ty muốn thuê đất đặt nhà xưởng, kho bãi thường phải thuê tối thiểu 5.000-10.000m2 đất, ngoài ra còn phải tốn kém các chi phí đầu tư.

Theo báo cáo của Turner & Townsend, chi phí xây nhà xưởng trung bình năm 2018 ở TP.HCM (Việt Nam) là hơn 400 USD/m2 (hơn 9,3 triệu đồng/m2) đối với nhà kho lớn, trung tâm và hơn 600 USD/m2 (hơn 14 triệu đồng/m2) đối với nhà xưởng công nghệ cao. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng/nhà kho thấp hơn. Vì thế, với mô hình RBF và BTS, khách hàng có nhiều lựa chọn, tiết kiệm chi phí, rút ngắn thời gian đầu tư và thâm nhập thị trường. Đây cũng là phân khúc không kén chọn khách hàng.