Bất động sản công nghiệp: Điểm tích lũy 2021

Trong xu hướng này, giá và tỉ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp trên khắp Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng nhanh trong vài năm tới. Trong đó, 2 ngành nghề dẫn đầu số lượng công ty đầu tư vào các khu công nghiệp là linh kiện điện tử và kho vận.

Theo báo cáo mới nhất của JLL về bất động sản hậu cần, thị trường kho vận (bất động sản logistics) Việt Nam bùng nổ mạnh mẽ trong năm 2020. Tổng nguồn cung nhà kho 4 tỉnh phía Nam vọt lên trên 3 triệu m2, phía Bắc cũng tăng trưởng với hơn 880.000 m2. Theo báo cáo của Savills, năm 2020 dù giá thuê tăng mạnh nhưng tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp vẫn rất cao, trên 80% ở các tỉnh như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An (phía Nam), Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên... (phía Bắc).

Việt Nam đang có nhiều yếu tố hậu thuẫn cho bất động sản công nghiệp phát triển. Theo báo cáo của Savills, Việt Nam có những yếu tố như kiểm soát đại dịch COVID-19 hiệu quả, ký kết Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) giúp gia tăng niềm tin của giới đầu tư ngành sản xuất và hậu cần kho bãi thế giới vào Việt Nam.

Trên thực tế, trong 9 tháng qua, Việt Nam là nền kinh tế duy nhất trong khu vực Đông Nam Á đạt tăng trưởng GDP dương. Về chi phí, dù lương nhân công sản xuất ở Việt Nam đã tăng từ 237 USD/tháng (năm 2018) lên 252 USD/tháng nhưng vẫn tương đối thấp so với các nước châu Á khác như Trung Quốc (968 USD/tháng), Malaysia (766 USD/tháng). Ngoài ra, Việt Nam là một trong những nước có chính sách thuế cạnh tranh nhất châu Á. Trong đó, các ưu đãi đáng chú ý là miễn 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu tiên, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo.

Về chi phí xây dựng, theo “Khảo sát Chi phí Xây dựng năm 2019” của Turner & Townsend, Việt Nam là một trong những thị trường có chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh nhất. Tại TP.HCM, chi phí trung bình để xây dựng nhà xưởng và nhà kho cơ bản là 352 USD/m2; các nhà máy, trung tâm phân phối lớn là 412 USD/m2; các nhà máy công nghệ cao là 618 USD/m2.

Với những lợi thế này, nhiều tập đoàn đa quốc gia như Pegatron, Foxconn, Sharp, Nintendo, Komatsu, Lenovo, Microsoft, Google, Panasonic... đã và đang di chuyển cơ sở sản xuất đến Việt Nam. Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) nhận định Việt Nam sẽ vẫn là địa điểm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nổi trội, với dòng vốn FDI/GDP hiện cao nhất khu vực (6,2%).

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong tổng số 26,43 tỉ USD vốn FDI thu hút 11 tháng năm 2020, khoảng 1/3 dành cho đầu tư vào các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế. Nhiều tập đoàn lớn của Việt Nam cũng không đứng ngoài cuộc. Vingroup, chẳng hạn, dự kiến đầu tư hơn 400 triệu USD vào Công ty Đầu tư Phát triển Khu Công nghiệp Vinhomes. Hay Kinh Bắc ước sẽ đưa vào hoạt động Khu Công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh từ quý IV năm sau. TNI Holdings Việt Nam cũng tính khai trương Khu Công nghiệp Sông Lô 1 có quy mô 177 ha tại Vĩnh Phúc. Sang năm 2021, Công ty Cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản lý Khu Công nghiệp Sáng tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư Khu Công nghiệp Việt Phát (Long An) với tổng diện tích lên tới 1.800 ha.

Vụ Quản lý các Khu kinh tế cho biết, Việt Nam đã quy hoạch tổng thể 561 dự án với 201.000 ha. Các khu công nghiệp này sẽ được bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập. Trong các dự án khu công nghiệp mới, ngoài các khu công nghiệp truyền thống, Việt Nam sẽ có nhiều sản phẩm ngách hơn như khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp liên kết, mô hình khu công nghiệp kết hợp đô thị - dịch vụ.  “Các dự án ở địa phương cấp 2 có thể thu hút đầu tư nước ngoài với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định.

Ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các Khu kinh tế, cho rằng, khi đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và tăng cường kết nối mạng lưới giao thông, các vấn đề về vị trí, chi phí hậu cần sẽ có thể được khắc phục. Các chính sách, cơ chế và quản lý cũng phải hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động.

Ảnh: Quý Hoà

Đây đều là những bước đi để Việt Nam có thể đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Xu hướng này dẫn đến việc một số nhà phát triển bất động sản cho thuê như Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW, KTG Industrial chạy đua bổ sung nguồn cung đất công để mở rộng nhu cầu. Một số công ty kho vận toàn cầu như Logos Property (Úc) cũng tham gia khi rót vốn (350 triệu USD) lập liên doanh phát triển logistics. Hay GLP (Hồng Kông), nhà phát triển kho lớn nhất ở châu Á, cũng lên kế hoạch liên doanh 1,5 tỉ USD. Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Tập đoàn Naver (Hàn Quốc) cùng đầu tư 37 triệu USD vào trung tâm logistics LogisValley (Bắc Ninh).

Năm 2021, ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam, dự báo: “Nhu cầu về bất động sản công nghiệp xây sẵn vẫn tăng trưởng”. Đáng chú ý, tăng trưởng cho ngành bất động sản công nghiệp năm 2021 còn đến từ những kỳ vọng về các dự án bị trì hoãn do dịch COVID-19 như dự án của Sharp, Foxconn, Luxshare ICT... sẽ được triển khai trong năm sau