Bất động sản có thời hạn: Nhiều bất cập về pháp lý

Hiện nay, sở hữu bất động sản có thời hạn đang là xu thế tất yếu trên thế giới. Tại một số quốc gia như Thái Lan, Singapore, Hồng Kong hay Philippins đều có quy định về bất động sản sở hữu có thời hạn. Cụ thể, với loại hình căn hộ bán truyền thống ở Singapore thời hạn sở hữu là 99 năm, trong khi đó ở Philippin thời hạn sở hữu loại hình này là 50 năm.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ở Hồng Kong, Singapore quy định thời gian sở hữu là 99 năm, ở Việt Nam là 50 – 70 năm, và tại Thái Lan là 30 năm.

Số liệu của CBRE cho thấy, có hơn 70 quốc gia trên thế giới là căn hộ có thời hạn và không có loại nào sở hữu vĩnh viễn. Tại Việt Nam, nhiều dự án có thời hạn sở hữu cũng bắt đầu được quan tâm với khả năng lấp đầy khá tốt, đặc biệt là với các dự án có chủ đầu tư và đơn vị quản lý uy tín.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, trong vòng 4 năm qua từ năm 2015 đến năm 2019, các sản phẩm bất động sản sở hữu có thời hạn như căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, đều có sự tăng trưởng tốt, năm sau tăng trưởng gấp đôi gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra.

Mặc dù là sản phẩm mới nhưng Office-tel đang có lượng tiêu thụ rất tốt.

"Rõ ràng chúng ta có sự chuyển dịch ở đâu đó với nhu cầu của người mua. Chúng tôi coi đây là sản phẩm bổ sung, năm 2016 – 2017, số lượng tiêu thụ được đâu đó 70-80%. Đến năm 2018, lượng chào bán nhiều nhưng lượng tiêu thụ cao. Đến hiện tại, Nha Trang có khoảng 16.000 căn hộ còn Đà Nẵng có 19.000 căn hộ. Tăng trưởng của thị trường Nha Trang cũng tăng cao qua từng năm, tại Nha Trang, tất cả các dự án này được sở hữu 50 năm. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này", bà Dung nói. 

Đánh giá về lợi ích của các loại bất động sản sở hữu có thời hạn, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết: “Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”.

Cần sớm có khung pháp lý rõ ràng cho BĐS sở hữu có thời hạn

Mặc dù, hình thức sở hữu có thời hạn đang có sự quan tâm lớn, song theo ông Nguyễn Hữu Quang, Phó TGĐ Công ty Netland, hiện nay tâm lý chung của người Việt Nam về condotel hay những sản phẩm bất động sản có thời hạn vẫn còn e dè. Nguyên nhân là do tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng, và khi hết thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và gia hạn bao nhiêu năm nữa.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, trưởng phòng phân tích thị trường Công ty CP DKRA Việt Nam nhấn mạnh thực tế hiện nay, vấn đề pháp lý với bất động sản có thời hạn rất phức tạp. Khung pháp lý cho dòng sản phẩm này còn nhiều lấn cấn. Do đó, người mua khi ký hợp đồng mua cũng không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Bên cạnh đó, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nay nên đa số là không có sổ đỏ hay sổ hồng.

Về vấn đề này, bà Dung cho biết, nhiều quốc gia có khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của bất động sản. Do đó, người sở hữu sẽ được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời hạn (như Singapore). Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines. Đặc biệt, có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua. Chính vì vậy, đối với Việt Nam, chúng ta không thể đợi chờ thay đổi của người dân mà bắt đầu từ khung pháp lý: Thuế, giá… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn”, bà Dung nói.

Trong khi đó, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản TP.HCM đề xuất, cần nhanh chóng có khung pháp lý cho các nhà đầu tư bất động sản có thời hạn. “Bởi chỉ khi có khung pháp lý rõ ràng thì mới giúp thị trường phát triển bền vững và nhà đầu tư không phải đối mặt với hàng loạt rủi ro”, ông Hoàng khẳng định. 

►Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là đặc quyền riêng của giới thượng lưu

►Condotel lạc quan nhưng thận trọng

►Condotel ẩn chứa một số rủi ro