Bất động sản có bong bóng?

 Ngược lại với sự hứng khởi của một số nhà đầu tư khi chứng kiến giá bất động sản tại một số phân khúc tăng trưởng mạnh mẽ từ đầu năm đến nay, một số nhà quan sát lại thể hiện nỗi âu lo nguy cơ “bong bóng” mới tương tự như năm 2008 có thể lặp lại, đe dọa đến viễn cảnh phát triển bền vững của thị trường. Liệu nguy cơ này có thật?

Thực tế, có một số hiện tượng diễn ra trên thị trường phản ánh nguy cơ bong bóng. Chẳng hạn, giá đất nền tại một số địa phương ở các quận, huyện vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, quận 9, Bến Lức, Cần Giờ... tiếp tục duy trì mức tăng mạnh mẽ từ đầu năm đến nay, thậm chí có nơi, giá đất tăng gấp 2-3 lần chỉ sau 1 năm. Cơn sốt đất còn lan tới các xã ven dự án Sân bay Long Thành, các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang).

Nếu đặt phép tính so sánh giữa tốc độ tăng giá đất của một số địa phương với triển vọng tăng trưởng kinh tế trong ngắn hạn, dễ thấy đang có một sự “lệch pha” rất lớn, mang đến nguy cơ giá bất động sản ngày càng vượt quá tầm của đại bộ phận người dân với mức thu nhập trung bình-thấp.

Dù vậy, không phải mọi phân khúc của thị trường đều nóng sốt. “Trên căn hộ là phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chia sẻ.

Theo ghi nhận của Công ty Tư vấn CBRE Việt Nam, giá bán trung bình sơ cấp trên phân khúc căn hộ quý I đã bất ngờ giảm 2,6% so với cùng kỳ năm trước là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng và các dự án đã nằm ở vị trí xa hơn. Riêng các dự án nằm ở quận 2, quận 10 và huyện Nhà Bè ghi nhận giá tăng từ 5-10%.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật. 

“Hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở. Sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình của để dành đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng”, ông Sử Ngọc Khương chia sẻ.

Nhu cầu mua nhà gia tăng từ phía người nước ngoài, cú hích từ những dự án giao thông quan trọng, cơ chế đặc thù cho TP.HCM bắt đầu có hiệu lực, hay tăng trưởng vượt bậc của lưu lượng khách du lịch quốc tế cũng là những yếu tố tác động tích cực đến mặt bằng giá tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM...

Điều tích cực hiện nay so với năm 2008 là thông tin thị trường đã minh bạch hơn đáng kể. Các cơ quan quản lý nhà nước cũng chủ động hơn trong công tác dự báo và phản ứng nhanh. Điển hình như tại TP.HCM, chính quyền đã ban hành Quyết định 60/2017 thay thế cho Quyết định 33 để siết chặt lại hiện tượng phân lô bán nền tràn lan như trước đây. Hay ở các địa phương chuẩn bị nhận cơ chế đặc khu kinh tế đặc biệt, chính quyền cũng tạm thời dừng các hoạt động phân lô, tách thửa hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Là nhân tố cung cấp dòng vốn chính cho thị trường, vai trò của các ngân hàng là không thể bỏ qua. Hiện một số ngân hàng đang cân nhắc nâng lãi suất đối với các khoản cho vay bất động sản, cũng như đáp ứng yêu cầu kiểm soát lại dòng vốn từ phía Ngân hàng Nhà nước để đưa tỉ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm về 45% trong năm nay. 

“Triển vọng thị trường xây dựng có xu hướng chậm lại khi Nhà nước hạn chế dòng tín dụng cho thị trường bất động sản và một số dự án có khả năng chậm triển khai vì các thủ tục liên quan đến chính sách quản lý tài nguyên đất đai”, nhà thầu xây dựng Coteccons nhận định.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm kiểm soát trong thời gian tới. Đó là vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đang “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực. Đồng thời, đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi. 

Nhìn chung, sẽ cần thêm thời gian và dữ liệu để khẳng định thị trường có đang đối mặt với nguy cơ bong bóng hay không. “Trong năm 2018, không có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản còn do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.