Bất động sản cạn room tín dụng

Mới đây, Cơ quan Thanh tra, Giám sát Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM đã gửi văn bản đến các tổ chức tín dụng trên địa bàn, nhằm triển khai ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản TP.HCM ổn định, lành mạnh.

Siết dòng vốn tín dụng
Văn bản này xuất hiện trong bối cảnh dư nợ cho vay tại TP.HCM ước đến cuối tháng 4 là khoảng 3 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 7% so với cuối năm ngoái và cũng là tốc độ tăng trưởng cao nhất so với cùng kỳ nhiều năm trước đây.

Thời gian qua, cơ quan quản lý các cấp liên tục nhắc nhở các ngân hàng và có những biện pháp đáng kể để hạn chế tăng trưởng tín dụng quá nóng ở lĩnh vực bất động sản, điển hình như giới hạn tăng trưởng tín dụng hay Thông tư 16 để hạn chế tăng trưởng kênh trái phiếu.

Trên thực tế, dư nợ cho vay bất động sản cũng được các cổ đông đặt câu hỏi với lãnh đạo ngân hàng tại kỳ đại hội cổ đông thường niên vừa qua. Theo đó, câu hỏi phổ biến là trạng thái dư nợ hiện tại và ứng xử của ngân hàng. Tại OCB, Tổng Giám đốc Nguyễn Đình Tùng cho biết sự kiện liên quan tới FLC đã có ảnh hưởng tới kế hoạch tín dụng của Ngân hàng trong thời gian tới. OCB sẽ kiểm soát tín dụng bất động sản, mở rộng cho vay bán lẻ nhưng khả năng kiểm soát nợ xấu dưới 1% là khả thi. “Chủ trương của Nhà nước là hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản, còn đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn được khuyến khích”, ông Tùng cho hay.

Tương tự, hầu hết các ông chủ ngân hàng đều cho rằng các khoản vay bất động sản là ổn định và không đáng lo ngại. Tại kỳ đại hội vừa qua, Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh một lần nữa đối diện với câu hỏi về lĩnh vực bất động sản của cổ đông. Theo ông Hùng Anh, lĩnh vực này tiếp tục sẽ là một trụ cột của nền kinh tế và việc kiểm soát các dự án treo, giữ đất, đầu cơ là điều phải thực hiện vì không mang lại giá trị cho thị trường.

Với Techcombank, ông Hùng Anh khẳng định chỉ cho vay các “dự án tốt”. Không chỉ có Techcombank, Sacombank cùng thời điểm cũng yêu cầu không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng này cũng yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động và cho vay cầm cố sổ cùng lúc.

Áp lực chi phí vốn
Không phải bây giờ mà nguồn tín dụng từ ngân hàng bắt đầu được siết chặt kể từ năm 2018. Sau đó, trái phiếu trở thành kênh huy động “chủ lực” cho các doanh nghiệp thực hiện dự án. Dù vậy, sau sự kiện Tân Hoàng Minh, thị trường này rõ ràng sẽ chịu tác động tiêu cực, ít nhất là trong ngắn hạn, ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn.

Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2022, tổng khối lượng phát hành tăng gần 19% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản là nhóm dẫn đầu về khối lượng phát hành, tổng giá trị ở mức 28.581 tỉ đồng, tăng 22% so với quý I/2021 nhờ gói phục hồi kinh tế với ngân sách gần 114.000 tỉ đồng cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng, lạm phát tăng cao và sự quan tâm về bất động sản của nhà đầu tư cá nhân được cải thiện.

Không chỉ siết vay vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt với Thông tư 16/2021 của Ngân hàng Nhà nước, quy định chặt chẽ về việc mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng. Theo FiinGroup, việc áp dụng Thông tư 16 là cần thiết, không chỉ nhằm kiểm soát chất lượng nợ xấu, nhất là với các ngân hàng có chất lượng tài sản yếu, kiểm soát quy mô tín dụng bất động sản, mà quan trọng hơn là kiểm soát các hoạt động luân chuyển tín dụng giữa 2 kênh trái phiếu và tín dụng cho vay của ngân hàng, ngăn chặn hiện tượng “đảo nợ”.

Bên cạnh đó, chi phí tín dụng sẽ tăng lên đáng kể sau các sự kiện “làm trong sạch” thị trường. Thống kê cho thấy trên thị trường trái phiếu trong năm ngoái, nhóm doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản đã duy trì mức lãi suất cao hơn so với thị trường trong cả 3 năm gần đây (khoảng 10,3-10,6%), cũng có trường hợp lãi suất lên đến 13%/năm.

Thực tế ghi nhận một số người vay phản ánh lãi suất mua nhà đã bắt đầu nhích lên. Áp lực tăng lãi suất trong năm nay cũng được đánh giá là khá rõ rệt, thậm chí Ngân hàng HSBC mới đây còn dự báo lãi suất có thể sớm tăng ngay trong quý III. Đại diện các ngân hàng thương mại cũng cho rằng việc lãi suất tăng lên là khó tránh khỏi khi nhu cầu tín dụng cao. “Môi trường lãi suất có xu hướng gia tăng có thể làm chi phí huy động vốn cao hơn”, báo cáo của FiinRatings nhận định.

Một áp lực quan trọng khác là sức ép tái tài trợ cho các khoản nợ cũ đến hạn, trước những thay đổi chính sách trên thị trường vốn, trong đó bao gồm Thông tư 16 hạn chế ngân hàng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, cũng theo FiinRatings.

Sau những cơn sốt đất khắp các vùng quê, việc cơ quan quản lý nhanh chóng vào cuộc là điều dễ hiểu. Nhưng về lâu dài, đó là bước đi cần thiết để giúp thanh lọc các chủ đầu tư không có năng lực thực hiện dự án, trong đó bao gồm cả năng lực huy động vốn. Khoản huy động vốn dành cho các doanh nghiệp tốt được giới lãnh đạo ngân hàng khẳng định là không thiếu. Nhưng dù vậy, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với chi phí tăng cao, bao gồm cả chi phí nguyên vật liệu tăng theo đà tăng của thế giới, lãi vay cao hơn và cả những chính sách thay đổi liên quan đến ngành, như việc thu thuế giao dịch, chẳng hạn.