Bất động sản: “Bộ tứ quyền lực”

Sau các cơn sóng ở nhiều nơi từ năm 2017, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay nhìn chung là khá trầm lặng. Trên sàn chứng khoán, trong phân khúc các ông lớn bất động sản quy mô vốn hóa từ 300 triệu USD đến 1 tỉ USD thì chỉ có 4 đại gia là Khang Điền, Bất động sản Phát Đạt, Tập đoàn Đất Xanh và Tập đoàn Nam Long. Đâu là sự khác biệt, hãy cùng nhìn vào sự so găng đầy thú vị của “bộ tứ” này.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang tạm thời bất động khi Ngân hàng Nhà nước đã siết nguồn vốn vào địa ốc. Ngoài ra, các vấn đề về khó khăn pháp lý dự án và sự cẩn trọng hơn của nhà đầu tư cũng góp phần vào sắc màu ảm đạm trong bức tranh ngành này. Theo nghiên cứu của Jones Lang Lasalle (JLL) hồi tháng 7, Bình Dương và Đồng Nai là 2 khu vực thu hút mạnh vốn FDI vào các bất động sản khu công nghiệp, từ đó lượng người lao động lớn đổ về thúc đẩy sự gia tăng nguồn cung và giá thuê căn hộ cũng như văn phòng ở các tỉnh này. Riêng Đồng Nai, cơ sở hạ tầng cải thiện đáng kể trong những năm qua đã góp phần đẩy giá bán căn hộ trung bình lên đến 1.150 USD/m2, cao nhất nhì khu vực miền Nam, đứng sau TP.HCM.

Bên cạnh đó, Long An đang được xem là một lựa chọn mới cho đầu tư công nghiệp truyền thống bên cạnh Bình Dương và Đồng Nai. JLL đánh giá ngành công nghiệp có tiềm năng phát triển mạnh sẽ mang một lượng lớn nhân lực đổ về Long An, nhưng tỉnh này vẫn chưa có nguồn cung căn hộ nào. Còn nguồn cung nhà liền thổ đạt 3.352 căn với giá bán trung bình 1.368 USD/m2, cao hơn cả Đồng Nai.

Trong xu hướng này, xét về vị trí địa lý, Khang Điền, Đất Xanh và Nam Long có lợi thế do tập trung phát triển các sản phẩm khu vực TP.HCM và lân cận. Đặc biệt, Đất Xanh với bề dày 16 năm kinh nghiệm trong mảng môi giới bất động sản, các vị trí dự án phân bổ khá tốt ở các nơi phù hợp với nhu cầu của người mua. Tuy nhiên, một tình huống ở Đất Xanh là hàng tồn kho chỉ chiếm 30% tổng tài sản. Hằng năm, 40-60% doanh thu đến từ mảng môi giới bất động sản, cũng vì vậy mà đến 46% tổng tài sản nằm ở các khoản phải thu, để ký quỹ cho nghiệp vụ môi giới. Do đó, tương lai của Đất Xanh cũng sẽ bị tác động ít nhiều tới năm 2020 vì với Thông tư 19/2017/TT-NHNN, bức tranh chung bất động sản vẫn sẽ khó có được bước tiến mạnh mẽ được như thời gian qua.

Quỹ đất để ở của Phát Đạt tập trung ở Bình Định, Quảng Ngãi, Kiên Giang. Phát Đạt cũng có một dự án Cù lao Bà Sang ở quận 9, TP.HCM nhưng đây lại là khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng chứ không phải khu dân cư.

Cuộc so kè còn lại giữa Nam Long và Khang Điền. Cả 2 đều có cùng chiến lược là phát triển các khu đô thị quy mô từ 20ha trở lên. Điều này mang lại lợi thế là do có nhiều tiện ích như khu vui chơi, bệnh viện, trường học... nên sẽ dễ bán hơn các dự án chỉ có nhà ở. Trong khi Khang Điền tập trung hoàn toàn vào TP.HCM thì Nam Long có hơn 70% quỹ đất là 2 dự án Waterfront ở Long An và Paragon ở Đồng Nai, cũng đều là các khu vực tiềm năng thu hút nhà đầu tư theo quan điểm của JLL. Theo Chứng khoán VCSC, giữa bối cảnh thị trường vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở, nếu Khang Điền mở bán hai dự án tại TP.HCM, tổng giá trị hợp đồng bán hàng có thể tăng gấp đôi 2018, đạt 4.000 tỉ đồng/năm trong giai đoạn năm 2019 - 2020.

Tuy nhiên, phân khúc giá của Khang Điền cao hơn so với Nam Long. Có vẻ trong bức tranh tương lai về ngành như trên, Nam Long có lợi thế hơn Khang Điền khi người mua tìm các sản phẩm có mức giá hợp lý hơn, cơ hội tăng giá để bán ra ăn chênh lệch cũng khả thi hơn. Có lẽ đây là lý do vì sao gần 400 sản phẩm đợt 1 của dự án Waterpoint (chiếm khoảng 35% quỹ đất) mở bán thành công hồi cuối tháng 10 vừa qua (theo thông tin từ chủ đầu tư). 

Nhìn dưới góc độ tài chính, các chỉ số đo hiệu quả hoạt động như biên lợi nhuận, ROA, ROE của Nam Long và Khang Điền có vẻ thấp hơn, nhưng dễ dàng nhận ra Nam Long và Khang Điền dùng đòn bẩy tài chính thấp nhất với tỉ lệ tổng tài sản/vốn chủ sở hữu dưới 2 lần, trong khi Đất Xanh và Phát Đạt lại khá cao. Thậm chí, nếu chỉ xét riêng số nợ vay (không bao gồm các khoản phải trả), Khang Điền đang cẩn trọng tới mức số nợ vay chỉ bằng 11% vốn chủ sở hữu. Đánh giá theo sự an toàn tài chính thì nếu thị trường khó khăn hơn, Khang Điền và Nam Long có lợi thế thấy rõ.

Theo thống kê của KIS Việt Nam, kể từ năm 2017 đến nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đều có doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng khá tốt. Biên lợi nhuận của doanh nghiệp gia tăng nhiều hơn, đạt trên 15% trong 9 tháng năm 2019. Trong “bộ tứ”, Phát Đạt và Đất Xanh sẽ hưởng lợi lớn nếu thị trường bất động sản lại dậy sóng một lần nữa, Khang Điền và Nam Long phù hợp với nhà đầu tư “ăn chắc mặc bền”, trong đó Khang Điền theo đuổi phân khúc cao cấp hơn Nam Long. Tùy vào hiểu biết và quan điểm mà nhà đầu tư sẽ có đánh giá riêng cho mỗi công ty. Tuy nhiên, về mặt định giá của thị trường chứng khoán, nếu so sánh tỉ lệ vốn hóa/vốn chủ sở hữu, Khang Điền và Phát Đạt được thị trường định giá cao hơn Nam Long và Đất Xanh.