Bất động sản 2020: Xuống tiền hay giữ tiền?

Thị trường bất động sản năm nay có thể tiếp tục kéo dài cơn suy thoái của năm trước nhưng cũng có một số dấu hiệu mới về động thái thích ứng của các chủ đầu tư và người mua nhà. Liệu điều này có thể giúp thị trường phá băng?

Vẫn khốn khó

Sau khi đạt đỉnh vào năm 2017, thị trường bất động sản nhà ở đã liên tục đi xuống các năm sau đó. Điển hình như tại TP.HCM, sau quý đặc biệt với hơn 10.000 căn được tung ra của một siêu dự án tại quận 9, thị trường đã trở lại yên lặng với chỉ 3.600 căn chính thức mở bán quý IV/2019 do quá trình phê duyệt tiếp tục bị trì hoãn. Theo ghi nhận của Công ty JLL Vietnam, cả năm 2019, lượng mở bán chính thức chưa tới 30.000 căn, giảm hơn 20% so với năm 2018 và thấp hơn 30% so với cao điểm năm 2017.

Ngược lại với nguồn cung, mức giá trung bình trên thị trường đạt mức cao kỷ lục là gần 2.900 USD/m2, tăng 78,2% theo năm. Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do các dự án có giá phải chăng đã được bán hết. Các nhà đầu tư có dự án tung ra trong quý IV đã tự tin đề xuất giá bán cao hơn do nguồn cung khan hiếm. Nhưng mức giá quá cao, nhất là trong phân khúc cao cấp có thể sẽ khiến nhu cầu tăng trưởng chậm lại trong dài hạn.

Thị trường bất động sản luôn có độ trễ. Khoảng thời gian để một dự án hoàn thành khâu pháp lý trước khi được phép đưa vào kinh doanh thông thường mất đến 3-4 năm. Tuy vậy, với việc chỉ 4 dự án nhà ở thương mại trên toàn thành phố được công nhận chủ trương đầu tư trong năm 2019 (giảm 85%), thì nguy cơ khan hiếm nguồn cung trong 2 năm 2020-2021 là điều dễ nhận ra.

Đó còn là cách thức về dòng vốn tín dụng. Năm 2019, tăng trưởng dư nợ tín dụng của cả nước đạt 13,5%, nhưng dư nợ tín dụng bất động sản lại tăng trưởng khá thấp, chỉ đạt 8,8% do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Trong năm nay, việc Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục siết chặt các khoản cho vay bất động sản càng khiến áp lực tìm kiếm nguồn lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng thêm.

Nhận định về triển vọng thị trường trong năm nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường bất động sản thành phố hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt và tăng trưởng sau giai đoạn bị đóng băng năm 2011-2013.

Nhưng thị trường bất động sản thành phố rơi vào tình thế khó khăn hiện nay là bất bình thường. Nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. “Do thị trường bất động sản có độ trễ nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản”, ông Châu nhận định.

Theo dự đoán của Công ty CBRE Vietnam, trong năm 2020 vấn đề chậm cấp phép tiếp tục tác động lên nguồn cung chào bán. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố: khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park (quận 9), khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), West Gate Park (Bình Chánh), phía Bắc với PiCity (quận 12) và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và Sunshine Diamond River tại quận 7. Nhưng nhìn chung, thị trường sẽ không khá hơn so với năm 2019.

Lợi nhuận cho thuê kém hấp dẫn hơn so với những năm trước cũng là yếu tố khiến người mua nhà do dự. Hiện suất sinh lợi cho thuê căn hộ tại Hà Nội là 5,5%, tại TP.HCM là 4,45%, tức sụt giảm đáng kể so với con số 7% trong quá khứ. Tuy so với mặt bằng chung tại khu vực châu Á, suất sinh lợi cho thuê này là cao hơn đáng kể nhưng với nhiều người, hiệu suất ngày càng kém hấp dẫn khiến họ cân nhắc kỹ lưỡng hơn chiến lược phân bổ tài sản vào kênh bất động sản cho thuê.

Manh nha làn sóng đầu cơ mới

Khó khăn cũng là cơ hội để thị trường thanh lọc, trong đó các chủ đầu tư kém uy tín, năng lực tài chính yếu kém sẽ phải nhường sân chơi lại cho các đối thủ mạnh mẽ hơn. Ngay từ đầu năm, thị trường đã ghi nhận một số dịch chuyển mới về cấu trúc sản phẩm, phân khúc phát triển mới khá hứa hẹn. Đi cùng với đó là làn sóng đầu tư của các nhà đầu tư mới có tiềm lực mạnh phần nào giải tỏa áp lực về tài chính cho các dự án trong ngắn hạn.

Đó là trường hợp Refico nhanh chân thế chân Hongkong Land để tham gia vào dự án Thủ Thiêm River Park cùng chủ đầu tư CII, hay Bất động sản An Gia cho biết đang đàm phán để mua lại lô đất 27ha tại Bình Chánh của Năm Bảy Bảy, đồng thời mở rộng danh mục đầu tư ra các tỉnh thành khác như Bình Dương, Bình Thuận.

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã coi trọng hơn kênh huy động vốn từ sàn chứng khoán, nhất là phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo ghi nhận của HoREA, thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2019 phát triển rất mạnh với 250.000 tỉ đồng, trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 với cam kết lợi suất rất cao 12-14,5%/năm, cá biệt đến 20%.

Tất nhiên, bên cạnh mặt tích cực khi có thể bổ sung một lượng vốn cho các chủ dự án, dòng vốn này tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân (chiếm khoảng 7% tổng số nhà đầu tư), do chưa có tiêu chí đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Điều này cần được cơ quan quản lý xem xét kiểm soát để tránh nguy cơ gây nên nợ xấu.

Trong bối cảnh quỹ đất trống tại khu vực trung tâm khan hiếm, năm 2020 có thể tiếp tục mang lại cơ hội khởi sắc cho khu vực ngoại ô và thị trường tỉnh lẻ. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Vietnam, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. Vì vậy, các khu đô thị nằm xa trung tâm với đầy đủ tiện ích và kết nối tốt đã và đang được thị trường đón nhận tích cực. “Nắm bắt nhu cầu này, các chủ đầu tư đã có kế hoạch phát triển các khu đô thị lớn tại khu vực rìa TP.HCM và các tỉnh lân cận. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu không gian sống sạch cho người mua để ở, các dự án này còn giúp các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn trong lúc nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm”, bà Dung chia sẻ với NCĐT.

Thực tế là khảo sát của một doanh nghiệp bất động sản cho thấy, trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, người mua đã có động thái thay đổi về hành vi khi gia tăng tìm kiếm sản phẩm ở vùng ven, ngoại thành. Tuy ở xa hơn, nhưng nếu các dự án được bao quanh bởi hệ thống tiện ích cơ bản đáp ứng đầy đủ (điều kiện việc làm, bệnh viện, trường học, siêu thị, trung tâm thể thao - văn hóa) vẫn hấp dẫn người mua. Hiện hệ thống hạ tầng giao thông kết nối từ nhiều quận, huyện ngoại thành đến trung tâm khá ổn, có thể sẽ tạo thêm động lực cho người mua nhà săn tìm căn hộ và đất nền có giá phù hợp với túi tiền hơn.

Trong năm nay, bên cạnh vấn đề tài chính, điều mà chủ đầu tư kỳ vọng là các điều chỉnh mới về pháp lý, giúp thị trường phá vỡ điểm nghẽn. Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn mới cho căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, cho phép xây dựng căn hộ nhà ở có diện tích tối thiểu 25m2... Theo các nhà phân tích, các điều chỉnh mới sẽ mở ra triển vọng giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình. “Việc hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng đất, xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với dự án căn hộ du lịch sẽ chấn chỉnh và tạo điều kiện để phát triển đúng hướng các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư thứ cấp”, ông Châu nhận định.

Còn bà Dung cho rằng: “2020 là một năm nhiều thách thức do vấn đề chậm cấp phép vẫn tiếp diễn và tín dụng vào bất động sản tiếp tục thắt chặt. Người mua nhà sẽ gặp khó khăn hơn, không phải vì không có đủ tiền mua nhà mà vì họ không có nhiều lựa chọn. Đây sẽ là một năm thuận lợi cho những chủ đầu tư có được giấy phép chào bán do có thể tăng giá bán và do đó tăng lợi nhuận đầu tư”.

Tất nhiên, tính toán của doanh nghiệp có thể chưa bao quát hết các rủi ro, nhất là hiện tượng ngoài tầm kiểm soát. Điển hình là ngay từ đầu năm, dịch virus corona bất chợt phát tán mang đến nguy cơ làm đình trệ các hoạt động giao thương, giải trí. Thị trường bất động sản trên tất cả phân khúc (nhà ở, văn phòng, shophouse, du lịch - nghỉ dưỡng...) chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ nếu dịch bệnh này không sớm chấm dứt.