Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản đang giảm dần

Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường hiện nay. Số liệu từ báo cáo mới nhất của FiinRatings cho thấy, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỉ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (đạt hơn 896.000 tỉ đồng).

Mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay. Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỉ đồng.

Theo FiinRatings, tuy số dư này không lớn nhưng vẫn đến phần nhiều phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. “Chúng tôi kỳ vọng các biện pháp tái cấu trúc nợ sẽ được thực hiện trong thời gian sớm, nhất là các trái phiếu nếu được phân phối thứ cấp đến các nhà đầu tư cá nhân. Bên cạnh đó, áp lực vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 (119.050 tỉ đồng) và năm 2024 (111.810 tỉ đồng)”, FiinRatings nhìn nhận. 

Tuy nhiên, một điểm sáng có thể thấy ở thị trường trái phiếu nói chung là các phương án tái cấu trúc nợ được triển khai khá tích cực. Thị trường chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành. 

Một số phương án phổ biến mà FiinRatings ghi nhận bao gồm một hoặc kết hợp một số các hình thức sau đây: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản. 

Lượng trái phiếu bất động sản được phát hành chủ yếu từ các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Đơn vị xếp hạng tín nhiệm FiinRatings đánh giá đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. 

Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13%, tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn). 

Tuy nhiên, FiinRatings cho biết họ kỳ vọng là chất lượng tín dụng hay khả năng trả nợ của tổ chức phát hành cần phải được xác định cụ thể, trong đó lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.

Có thể bạn quan tâm 

Giải cứu trái phiếu