Ẩn số địa ốc khu Nam 2017

Một ẩn số đáng chú ý của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017 có thể sẽ là khu Nam Sài Gòn với tổng lượng cung có thể lên đến hơn 50.000 căn hộ, cao nhất từ trước đến nay. Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm nay được đánh giá có nhiều yếu tố bất lợi, liệu khu Nam có thể sống tốt?

Khác với 2 năm 2014-2015, nguồn vốn cho bất động sản dự kiến năm nay sẽ không dư dả nhiều. Gói 30.000 tỉ đồng đã kết thúc, kiều hối năm 2016 bất ngờ suy giảm hơn 30%. Theo Thông tư 06/2016 của Ngân hàng Nhà nước, từ 1.1.2017, tỉ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ giảm 10 điểm phần trăm còn 50%, hệ số rủi ro cho các khoản cho vay bất động sản cũng từ 150% lên 200%.

“Nếu năm 2016 chỉ mới có một số ngân hàng siết lại dòng vốn vay thì sang năm 2017, xu hướng này sẽ tiếp tục mở rộng. Nguồn vốn hoạt động kinh doanh, cho vay bất động sản hẹp lại, tiếp cận vốn ngân hàng sẽ khó khăn hơn”, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu đánh giá. Do đó, sức mua nhà trong năm nay sẽ chịu nhiều áp lực.

Mặt bằng lãi suất năm 2017 được dự báo có thể tăng thêm do áp lực tăng giá của đồng USD, cùng lạm phát đang có dấu hiệu quay trở lại. Trên sàn TP.HCM, nhóm cổ phiếu bị khối ngoại bán ròng nhiều nhất trong năm 2016 là cổ phiếu địa ốc, chiếm gần 60% trong danh sách 10 cổ phiếu có giá trị bán ròng cao nhất. Có vẻ như nhà đầu tư e ngại các rủi ro đang hiện diện nhiều hơn trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo đánh giá của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thị trường địa ốc năm 2017 vẫn có một số động lực tăng trưởng, trong đó phân khúc trung bình và thấp có cơ hội sống tốt và giá nhà có thể tăng. Vậy triển vọng nào cho khu Nam Sài Gòn - nơi phần lớn các dự án phát triển đều là dự án cao cấp, có giá bán khá cao, lên đến gần 30 triệu đồng/m²?

Ảnh: namhungland.vn

So với khu Đông, có vẻ như khu Nam vẫn kém hơn về lợi thế cạnh tranh do cách xa trung tâm TP.HCM hơn, hạ tầng giao thông còn nhiều hạn chế. Việc thiếu một quy hoạch tổng thể có chất lượng cao cho toàn khu vực cũng dẫn đến sự thiếu gắn kết giữa các phân khu chức năng trong vùng, hạn chế sự phát triển đồng bộ.

Niềm hy vọng cho các chủ đầu tư là những điểm yếu nói trên đang dần được khắc phục khi khá nhiều dự án hạ tầng giao thông và phát triển đô thị đã được lên kế hoạch triển khai, như đề án thành lập đặc khu kinh tế Nam Sài Gòn, dự án Khu Đô thị cảng Hiệp Phước, hầm chui Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh, tuyến đường sắt đô thị số 4 và số 5, đường sắt một ray số 2, dự án cao tốc kết nối Bến Lức (Long An) với Long Thành (Đồng Nai), cầu Cần Giờ, hay dự án Bến xe Miền Tây mới. 

Nhưng các dự án hạ tầng nói trên đòi hỏi một lượng vốn đầu tư không nhỏ. Trong bối cảnh ngân sách được giữ lại của TP.HCM bất ngờ sụt giảm từ 23% xuống chỉ còn 18% cho giai đoạn 2017-2020, tiến độ các dự án hạ tầng ở khu Nam có thể bị ảnh hưởng, gây áp lực lớn về lưu lượng giao thông và hạ tầng xã hội một khi dân số tăng lên quá nhanh.

Nhìn lại thị trường khu Nam trong 2 năm qua, bên cạnh một số dự án có tên tuổi, chủ đầu tư uy tín đạt được doanh số bán hàng khá tốt thì cũng có những dự án kinh doanh không mấy khả quan do giá cả chưa hấp dẫn cộng với tiến độ thi công khá chậm. Vì thế, để tạo cơ hội cho chính mình, chủ đầu tư cần linh hoạt và chuyên nghiệp hơn trong quá trình phát triển dự án, thiết kế sản phẩm gần hơn với nhu cầu thực tế, giá cạnh tranh hơn, bên cạnh chăm chút các tiện ích phụ trợ và thực hiện các chương trình khuyến mãi.

Sơn Thanh