5 xu hướng nổi bật trên thị trường bất động sản 2012

Trong bối cảnh chung của nền kinh tế, năm 2012 cũng được coi là năm khó khăn chưa từng có của thị trường bất động sản khi tồn kho lớn, nợ xấu tăng cao.

Theo thống kê chưa đầy đủ của Bộ Xây dựng tại 44 tỉnh thành, tính đến 30/8/2012, lượng tồn kho cả nước là 16.469 căn hộ chung cư, trong đó THCM 10.108 căn, Hà Nội là 3.292 căn; tổng số nhà thấp tầng tồn kho là 4.116 căn trong đó Hà Nội 3.483 căn, TPHCM là 1.131 căn. Tổng giá trị hàng tồn kho 40.750 tỷ đồng.

Với tồn kho lớn, nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao.

Bộ Xây dựng trích số liệu Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến 31/10/2012, tổng dư nợ với bất động sản là 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Trong đó nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản, tương đương hơn 28.000 tỷ đồng.

Riêng tại TPHCM, nợ xấu bất động sản là 4.125 tỷ đồng chiếm 6,27% tổng dư nợ lĩnh vực này trên địa bàn thành phố. Tại Hà Nội, con số nợ xấu chiếm 13% tổng nợ xấu ngân hàng.

Trước tình hình đó, cả doanh nghiệp và cơ quan chức năng đã có những động thái nhằm tháo gỡ khó khăn, phá băng thị trường. Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến một số xu hướng khác có thể có ảnh hưởng đến thị trường về dài hạn như cơ sở hạ tầng hay chính sách nhập cư.

Cùng nhìn lại những xu hướng nổi bật nhất trên thị trường bất động sản 2012.
Doanh nghiệp tự cứu mình bằng nhiều chiêu thức

Hạ giá bất động sản, mua bất động sản trả góp, cho thuê căn hộ, tặng quà, tiền cho người mua nhà... là những giải pháp nhiều doanh nghiệp đưa ra để thu hút người mua trong 2012.

Điền hình của việc hạ giá căn hộ phải kể đến dự án Hoàng Anh River của Hoàng Anh Gia Lai khi nhà đầu tư thứ cấp là An Bình Land hạ 30% giá căn hộ, từ 28 triệu đồng xuống còn hơn 18 triệu đồng/m2. Dự án này hồi năm 2009 cũng đã giảm giá tới 40%.

Nhiều dự án khác cũng hạ giá bất động sản, có dự án còn chào bán giá 15 triệu đồng/m2 tức xấp xỉ giá thành đầu tư. Ước tính, tại Hà Nội, giá bất động sản đã giảm 30 - 40% nhưng giao dịch thành công vẫn ít.


Hình thức mua bất động sản trả góp cũng được nhiều doanh nghiệp áp dụng trong năm qua. Chẳng hạn như tập đoàn Đất Xanh cho người mua trả góp khoảng 5 triệu đồng/tháng cho đất nền dự án khu dân cư Gold Hill tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai; nhiều chủ đầu tư khác áp dụng phương thức cho khách hàng trả trước một phần giá trị căn hộ và trả tiếp trong thời gian sau đó...

Mô hình căn hộ cho thuê là một phương án mới trong thị trường bất động sản Việt Nam 2012. Tại dự án Lê Thành Twin Towers tại quận Bình Tân, TPHCM, chủ đầu tư công ty Lê Thành đã đưa ra phương án cho khách hàng thuê, sử dụng căn hộ trong 49 năm sau khi trả cho chủ đàu tư 350 triệu đồng. Một số dự án khác đã xây dựng xong nhưng chưa bán hết số lượng căn hộ cũng chuyển hướng sang phân khúc cho thuê để tạo dòng tiền thay vì để nhà trống.

Thời cơ mua lại và sáp nhập bất động sản
Thị trường bất động sản năm qua chứng kiến hàng loạt thương vụ mua lại và sáp nhập (M&A) với 2 xu hướng chính: chuyển nhượng khách sạn và chuyển nhượng dự án bất động sản.

Đối với chuyển nhượng khách sạn, các thương vụ đình đám có thể nhắc tới như Công ty Điện tử Hanel đã mua lại 70% vốn góp của đối tác Hàn Quốc là Daewoo E&C trong khách sạn Daewoo tại Hà Nội; UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế mua 50% khách sạn Century (Huế) với giá 2,6 triệu USD và trở thành chủ sở hữu toàn bộ khách sạn này.

Mới đây, VinaCapital cũng đã rao bán toàn bộ 50% cổ phần tại khách sạn Metropole Hà Nội tương đương giá trị sổ sách 58,7 triệu USD.


Ở mảng dự án, trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã quyết định chuyển nhượng dự án cho đối tác khác.

Có thể kể đến một số thương vụ nổi bật như Tập đoàn Đất Xanh mua lại 4 dự án từ các đối tác trong nước gồm dự án Majestic (Biên Hòa, Đồng Nai), Bella (TPHCM), Gold Hill (Trảng Bom, Đồng Nai) và Marina (Bình Dương), giá trị mỗi thương vụ ước tính từ 100 - 200 tỷ đồng.

Hay Tập đoàn C.T.Group công bố mua lại Công ty TNHH và Đầu tư Thiên Lộc và thành chủ đầu tư mới của khu đất 5.900 m2.

Cùng chung xu hướng chào bán dự án, mới đây, Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí (PVL) đã công bố việc bán đấu giá dự án Petrovietnam Green House. Trước đó, hồi đầu tháng 12, Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) cũng thông báo về việc thoái vốn khỏi dự án Bắc An Khánh.

Theo nhận định của các chuyên gia, việc chủ đầu tư chào bán, thoái vốn khỏi dự án có thể do gặp khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng, tái cấu trúc danh mục đầu tư, hoặc có thể do dự án đó có khả năng bị thu hồi giấy phép...

Xu hướng M&A bất động sản đã góp phần kéo tổng giá trị M&A năm 2012 tăng mạnh. Theo số liệu của Stoxplus, tính đến hết quý I/2012, tổng giá trị M&A tại Việt Nam đạt gần 2 tỷ USD, bằng hơn 30% tổng giá trị cả năm 2011. So với cùng kỳ 2011, giá trị M&A quý I/2012 tăng 108%.

Hàng loạt dự án cầu đường tương lai hoạch định lại thị trường

Trước hết, điểm sáng trong xây dựng cơ sở hạ tầng 2012 là hoàn thành đường Vành đai 3 Hà Nội và tuyến cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình.

Cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình được nối tiếp với cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, góp phần rút ngắn thời gian từ Hà Nội tới Ninh Bình chỉ còn hơn 1 giờ. Trong khi đó, việc thông xe đường Vành đai 3 Hà Nội dài - con đường kết nối 3 trục giao thông huyết mạch ở phía Bắc là Quốc lộ 1, Quốc lộ 5 và đại lộ Thăng Long - được kỳ vọng làm giảm thiểu ùn tắc giao thông của Hà Nội.

Vào cuối tháng 8/2012, TPHCM cũng đã chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị đầu tiên, tuyến đường sắt đô thị số 1 Bến Thành - Suối Tiên, với tổng chiều dài 19,7km. Tuyến đường dự kiến hoàn thành vào cuối 2017.


Việc Hà Nội và TPHCM xây hàng loạt cầu vượt kết cấu thép tại các nút giao thông lớn nhằm giảm ùn tắc giao thông cũng là một điểm sáng trong năm qua.

Đến nay, Hà Nội đã đưa vào sử dụng 4 cầu vượt thép tại các nút giao thông Nguyễn Chí Thanh - đường Láng, Lê Văn Lương - Láng Hạ, Tây Sơn - Chùa Bộc - Thái Hà và Láng Hạ - Huỳnh Thúc Kháng - Thái Hạ. Tại TPHCM, các cầu vượt tại ngã tư Thủ Đức và ngã tư Hàng Xanh cũng đang được xây dựng.

Hà Nội và TPHCM dự kiến tiếp tục xây thêm nhiều cầu vượt kết cấu thép tại các nút giao thông khác trong thời gian tới.

Thay đổi chính sách nhập cư chi phối sức cầu

Dân số tại các thành phố lớn ngày càng trở nên đông đúc khiến nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2011, mật độ dân số Hà Nội là 2.013 người/km2, Đà Nẵng là 740 người/km2, TPHCM là 3.589 người/m2 gấp lần lượt 7,6 lần; 2,8 lần và 13,5 lần cả nước.

Trong năm nay, việc siết nhập cư tại một số thành phố lớn đã trở thành đề tài được dư luận quan tâm.

Sự việc bắt đầu khi HĐND thành phố Đà Nẵng thông qua Nghị quyết 23 hồi tháng 12/2011 trong có có đề cập đến việc "tạm dừng giải quyết đăng ký thường trú mới vào nội thành đối với các trường hợp chỗ ở là nhà thuê mượn, ở nhờ mà không có nghề nghiệp hoặc có nhiều tiền án tiền sự".

Sau nhiều tranh cãi, sự việc tại Đà Nẵng tạm khép lại vào cuối tháng 9/2012, Phó Chủ tịch HĐND Đà Nẵng Huỳnh Nghĩa có văn bản gửi UBND thành phố này đề nghị chỉ đạo các cơ quan trên địa bàn bảo đảm việc đăng ký, quản lý cư trú theo đúng quy định của Luật Cư trú và các văn bản hướng dẫn của Chính phủ - động thái được coi là nhận sai của Đà Nẵng về quy định này.

Tại Hà Nội, Luật Thủ đô mới được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7/2013 cũng đã siết quy định về nhập cư vào Thủ đô khi tăng điều kiện tạm trú liên tục từ 1 năm hiện nay lên 3 năm.

Đây là quy định nhằm hạn chế sự gia tăng quá nhanh về dân số tại Hà Nội, góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân. Theo Bí thư thành uỷ Phạm Quang Nghị, dựa vào những số liệu sau khi Hà Nội mở rộng, nếu như các điều kiện nhập cư được siết chặt thì mỗi năm hạn chế được vài trăm nghìn người so với trước đây, nên sau 4-5 năm cũng giảm 1 triệu người.


Cũng liên quan đến việc siết nhập cư, hồi đầu tháng 10/2012, dự thảo lần đầu Luật sửa đổi một số điều của Luật Cư trú đã được hoàn thiện, trong đó quy định, điều kiện đăng ký thường trú tại các thành phố trực thuộc Trung ương (Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) sẽ chặt chẽ hơn hiện hành.

Cụ thể, các điều kiện nhập cư vào 5 thành phố lớn là phải có chỗ ở hợp pháp và đã tạm trú liên tục tại thành phố đó từ ba năm trở lên, thay vì 1 năm như hiện hành, và phải có chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải bảo đảm diện tích mặt sàn tối thiểu là 5m2/người”. Riêng đối với các quận nội thành của Hà Nội và TPHCM, công dân phải có chỗ ở hợp pháp là nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc nhà được cơ quan, tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh nhà ở cho thuê lâu dài và đã tạm trú liên tục tại chỗ từ 2 năm trở lên.

Quy định về siết chặt điều kiện nhập cư đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Có nhận định cho rằng tuy đây chưa phải là giải pháp tối ưu để quản lý dân cư nhưng cũng là một trong nhưng cũng cần kết hợp với các giải pháp khác nhằm giãn bớt số lượng dân cư cư trú trong nội thành.

Ý chí cứu thị trường 2013

Trước tình hình khó khăn của thị trường, cơ quan chức năng đã có hàng loạt đề xuất nhằm giúp thị trường giảm tồn kho như mua lại căn hộ thương mại làm nhà tái định cư, chia nhỏ căn hộ, các giải pháp về thuế, phí, tín dụng...

Ngay từ những tháng đầu năm, TPHCM và sau đó là Hà Nội đã có dự tính mua lại căn hộ thương mại làm nhà tái định cư. Đây là phương án được kỳ vọng giải toả bớt lượng căn hộ tồn kho trên thị trường, khi đó là khoảng hơn 18.000 căn hộ tại TPHCM tính đến cuối 2011, theo số liệu của CBRE.

Phương án này đã được TPHCM thực hiện sau đó bằng việc mua hàng nghìn căn hộ (ước hơn 5.200 căn) để phục vụ tái định cư dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Việc tách nhỏ căn hộ để tạo tính thanh khoản cũng đã được nhiều chủ đầu tư đề xuất với cơ quan chức năng. Phương án này được đề xuất trong bối cảnh số lượng căn hộ diện tích lớn, cao cấp đang dư thừa, trong khi nhu cầu của người dân về căn hộ diện tích nhỏ, dưới 50m2 với giá cả phải chăng vẫn cao.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị định về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó cho phép doanh nghiệp thí điểm thiết kế diện tích sàn căn chung cư tối thiểu là 25m2.

Động thái tích cực nhất cho đến nay của Chính phủ với thị trường bất động sản là các giải pháp được đưa ra tại cuộc họp của Chính phủ với Hà Nội và TPHCM những ngày cuối 2012 về thị trường này và các động thái được đưa ra sau đó.


Cụ thể, về vấn đề nợ xấu, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình tại cuộc họp, sẽ đưa ra khoảng 100.000 - 150.000 tỷ đồng để xử lý nợ xấu, mà chủ yếu là bất động sản, ngay trong quý II và III/2013. Thống đốc cũng cho biết, sẽ cung ứng 20.000 - 40.000 tỷ đồng cho các ngân hàng để cho vay mua nhà trong 10 năm tới.

Tại cuộc họp, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho biết, Chính phủ sẽ thảo luận và ban hành nghị quyết chuyên đề về tháo gỡ khó khăn cho bất động sản với hàng loạt các giải pháp về thuế phí, hỗ trợ tín dụng và thủ tục hành chính.

Các giải pháp cụ thể về thuế, phí cũng đã được Bộ Tài chính trình Chính phủ ngay sau buổi làm việc, trong Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế.

Với các động thái quyết liệt từ các cấp, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, thị trường bất động sản 2013 sẽ có bước cải thiện.

Nguồn Khampha