3 dòng tiền trong bất động sản

Báo cáo VNDirect cho thấy lượng tiêu thụ nhà trong 6 tháng đầu năm 2023 ở TP.HCM và Hà Nội đều giảm 54% so với cùng kỳ. Nếu xét với quý trước, lượng tiêu thụ có tăng 52% (TP.HCM) và 107% (Hà Nội) nhưng chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung. Lãi suất cao khiến người mua nhà và cả doanh nghiệp bất động sản đều phải thận trọng. Doanh nghiệp phát triển bất động sản thì cạn kiệt nguồn vốn để phát triển dự án khi tín dụng bị thắt chặt với lãi suất ở mức cao, áp lực dòng tiền ở các doanh nghiệp gia tăng, trong khi các dự án bị ách tắc do vướng pháp lý.

Tiền “ngủ đông” 

Trước tình hình này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết khoảng 23% doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý III/2023, còn khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023. “Dù có nhiều chính sách gỡ khó nhưng dự báo thị trường vẫn sẽ tiếp tục khó khăn, nếu không tìm được lối thoát rất có thể nhiều doanh nghiệp sẽ phải đóng cửa”, ông Đính nhận định.

Vòng luẩn quẩn của một thị trường bị đóng băng đang nằm ở dòng tiền bị ách tắc ở mọi kênh dẫn vốn cho bất động sản. Thống kê hồi tháng 6 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tổng lượng tiền của người dân và tổ chức gửi vào hệ thống ngân hàng đạt gần 12,37 triệu tỉ đồng, tăng 4,63 % so với đầu năm.

Đáng chú ý là tổng tiền gửi đến từ tổ chức doanh nghiệp, đang được ghi nhận là cao nhất kể từ tháng 3 năm ngoái. Nghĩa là không chỉ người dân, cả doanh nghiệp cũng chưa có kế hoạch kinh doanh cụ thể nào, phản ánh qua tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống hết quý II chỉ 4,03%, thấp hơn tốc độ huy động vốn.

Điều này cũng thể hiện qua khả năng huy động trái phiếu bất động sản, dù có sôi động 2 tháng trở lại đây nhưng nhìn chung tổng số tiền huy động từ đầu năm đến nay chỉ mới hơn 34.000 tỉ đồng, vẫn còn kém so với cùng kỳ năm 2022 (hơn 46.000 tỉ đồng) và kém xa năm 2021 (hơn 100.000 tỉ đồng). 2 cơ chế huy động vốn còn lại của các công ty bất động sản là tín dụng ngân hàng và thu hút vốn vào các dự án nhà ở, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng không khả quan hơn.

Bơm tiền 

Vì thế, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách nóng nhằm đưa dòng tiền vào hoạt động kinh doanh thông qua việc liên tục hạ lãi suất điều hành, gỡ các vướng mắc pháp lý của nhiều dự án... Để nắn dòng vốn vào bất động sản, bên cạnh các chính sách cho vay bất động sản được nới lỏng, một trong những yếu tố thu hút đầu tư bất động sản là đầu tư công và đầu tư hạ tầng.

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết, quý III sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định, dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Trong khi đó, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, dự báo từ quý IV, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả. “Lãi suất hợp lý cộng với những giải pháp gỡ vướng về thủ tục pháp lý sẽ tạo nguồn cung mới, từ đó dòng tiền sẽ sớm quay trở lại với thị trường bất động sản, giúp thị trường khởi sắc”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết.

Thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng dư thừa, toàn hệ thống còn khoảng 9% dư địa để tăng trưởng tín dụng, tương đương khoảng 1 triệu tỉ đồng, lãi suất cho vay có xu hướng giảm khiến tổ chức tín dụng có điều kiện thuận lợi để cung ứng vốn tín dụng đối với nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Tuy nhiên, thực tế, mức độ thẩm thấu các chính sách này cho đến nay vẫn còn là ẩn số vì một số quốc gia đang có các động thái tương tự nhưng vẫn nhận lấy sự thờ ơ của các nhà đầu tư. Điển hình như Trung Quốc, mới đây, 5 ngân hàng lớn nhất đã cắt giảm lãi suất tiền gửi, bước chuẩn bị để các ngân hàng giảm lãi suất thế chấp nhằm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản. Trước đó, 2 trong số các thành phố lớn nhất Trung Quốc là Quảng Châu và Thâm Quyến đã đưa chính sách cho phép người mua nhà lần đầu được hưởng các khoản vay ưu đãi bất kể hồ sơ tín dụng trước đó của họ như thế nào.

Tuy nhiên, Reuters dẫn lời các nhà phân tích và người mua nhà ở nước này chưa thể bị thuyết phục trước các động thái trên vì niềm tin của người tiêu dùng đã xuống rất thấp bởi ảnh hưởng nặng nề của khủng hoảng kinh tế.

Ông Raymond Cheng, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu Trung Quốc tại CGS-CIMB Securities Ltd (Hồng Kông), cho biết việc nới lỏng các quy định thế chấp đến quá muộn và bất kỳ sự thúc đẩy nào đối với doanh số bán nhà có thể không đáng kể do tâm lý người mua nhà đang rất yếu. “Tác động có thể lớn hơn nhiều đối với doanh số bán hàng của các công ty nếu cơ quan quản lý thực hiện chính sách này từ 6 đến 9 tháng trước”, ông Raymond nói với Reuters.

Tiền “chạy”

Khác nhau về dư địa phát triển bất động sản nhưng cả Trung Quốc và Việt Nam đang có bài toán chung phải giải là vực dậy lòng tin của người dân và nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Việc mất niềm tin đã khiến dòng vốn vào bất động sản ở Việt Nam chuyển sang thế thủ vì tin rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới, dù rằng sau nhiều năm tăng trưởng liên tục 15%, đây là năm đầu tiên giá bất động sản không chỉ ngừng tăng mà còn có dấu hiệu đi xuống ở một số nơi.

Riêng với dòng vốn FDI cũng có dấu hiệu chững lại và giảm dần. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 8/2023, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn bám trụ ở vị trí thứ 2 về thu hút vốn FDI với hơn 1,76 tỉ USD, chiếm hơn 9,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tuy nhiên, con số này giảm hơn 47% so với cùng kỳ.

Đáng quan tâm hơn, các dòng vốn ở Việt Nam vẫn đang tìm chỗ trú chân và có thể tìm các kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn như chứng khoán, vàng, tiền số... Đặc biệt, dòng tiền có thể đổ về thị thị trường bất động sản các nước trong khu vực đang ngày càng trở nên cạnh tranh và hấp dẫn hơn. Điển hình như Thái Lan, các nhà phát triển bất động sản nước này đang kêu gọi chính phủ thực hiện các biện pháp thu hút người nước ngoài mua nhà ở quốc gia này sau khi chứng kiến lượng người mua tăng đột biến hồi quý  I vừa qua.

Theo Trung tâm thông tin Bất động sản Thái Lan, có hơn 3.700 căn hộ được chuyển nhượng trong quý I vừa qua, tăng 79% so với cùng kỳ dù khách mua Trung Quốc chưa tham gia nhiều vì lệnh cấm di chuyển. Theo tờ The Bangkok Post, nhiều căn hộ cao cấp ở các lô đất cho thuê nằm ở khu vực trung tâm Bangkok đã được thay đổi thời hạn thuê từ 58-59 năm thay vì 30 năm như trước để thu hút các nhà đầu tư ngoại.

Hay như Malaysia, tập đoàn công nghệ bất động sản toàn cầu Juwai IQI cho biết việc đánh thuế trước bạ bất động sản đối với người mua nước ngoài lên gấp đôi (từ 30% lên 60%) ở Singapore có thể khiến giới đầu tư bất động sản đổ về Malaysia trong thời gian tới.

Nhất là khi dự án đường sắt RTS từ Singapore qua bang Johor Bahru (Malaysia) đã hoàn thành 50% tiến độ, bám sát mục tiêu vận hành vào cuối tháng 12/2026. Sau khi hoàn thành, dự án này sẽ vận chuyển 500.000 người mỗi ngày sang Singapore trong 8 phút.

Dự án cơ sở hạ tầng này đã thúc đẩy niềm tin và sự quan tâm trong lĩnh vực nhà ở cho cư dân. Ông  Tan Lih Ru, Phó Giám đốc của Knight Frank Johor, trả lời với Businesstoday rằng các nhà phát triển bất động sản đang tích cực thu mua đất có tiềm năng phát triển ở Johor Bahru để mở rộng quỹ đất của họ. Điều này cho thấy sự quan tâm ngày càng tăng đối với thị trường bất động sản Johor Bahru và cho thấy tiềm năng cho các dự án trong tương lai.

Ông Hoàng Tuấn Anh, Tổng Giám đốc Công ty Rubik, người đầu tư Johor Bahru, cho biết so với bất động sản ưa thích hiện nay như Úc hay Thái Lan, Malaysia có nhiều lợi thế hơn. Đầu tiên là visa dễ dàng, thời gian bay cũng ngắn so với Úc trong khi tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản đang nhanh hơn nhờ vào các dự án đầu tư hạ tầng giữa Chính phủ Singapore và Malaysia trong thời gian qua. Thứ đến, chi phí bảo trì, sửa chữa, xây dựng ở Úc cũng rất cao do thiếu nhân lực, rơi vào tầm 2.000 AUD/m2.

Khác với Thái Lan, người nước ngoài chỉ được sở hữu tài sản hình thành trên đất, còn Malaysia thì được hưởng chính sách như người bản địa. Cụ thể là đất sở hữu 99 năm có giá trung bình 15 triệu đồng/m2 và dài hạn có giá trung bình 25 triệu đồng/m2 ở khu trung tâm. Thứ đến, chi phí xây dựng ở Malaysia khá mềm, vào khoảng 10 triệu đồng/m2. Một phòng 15-20 m2 có thể cho thuê 8-10 triệu đồng/tháng, giá này rẻ ít nhất gấp 6 lần giá phòng Singapore hiện nay.

Giả sử với diện tích đất 1.000 m2, chi phí xây dựng và mua đất vào khoảng 25 tỉ đồng, có thể xây được 50 phòng thì trong vòng 8 năm nhà đầu tư có thể hoàn vốn. “Theo tôi, Malaysia đang là điểm đến trong khu vực đối với các nhà đầu tư quan tâm đến hiệu quả đầu tư”, ông Tuấn Anh nói.

Điểm chung của bất động sản Thái Lan và Malaysia là các thông tin tích cực về nền kinh tế và sự quyết liệt trong các dự án đầu tư hạ tầng đã giải quyết bài toán niềm tin cho người tiêu dùng. Việt Nam đang rất cần các thông tin như vậy để đặt nền móng cho chu kỳ tăng trưởng mới. Việc Apple hoàn thành di dời 11 nhà máy sản xuất thiết bị nghe nhìn cùng chuyến viếng thăm sắp tới của Tổng thống Mỹ Joe Biden với lời đề nghị hỗ trợ Việt Nam xây dựng kinh tế công nghệ cao là chất xúc tác cho nền kinh tế Việt Nam trong tương lai.

Có thể thấy, cuộc giải cứu thị trường bất động sản đang là cuộc chạy đua của nhiều bên khi Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự luật; doanh nghiệp bất động sản tiếp tục nỗ lực tự thân để vượt thách thức; các đơn vị môi giới cũng kiên quyết tái cấu trúc toàn diện, tối ưu loại hình sản phẩm, dịch vụ và quy trình kinh doanh... Những rào cản khiến thị trường đóng băng cũng đã được nhận diện gồm thể chế; tổ chức thực hiện; vốn, thị trường trái phiếu, thị trường tín dụng... Tuy nhiên, từ chính sách đến thực tiễn còn một khoảng xa khiến mức độ thẩm thấu của chính sách vào thị trường khá thấp. Vì thế, điều quan trọng là cần đẩy nhanh tốc độ của cuộc chạy đua giải cứu này.